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房地产典当的风险规避-----实践中的N个经验
发布时间：2009-09-02
点击数：1918
众所周知，房地产典当在所有典当业务中发放的典当金额占的比重是最大的，所以房地产典当的风险防范就成为了每一个典当行在经营过程中和业务操作中必须慎重考虑和认真学习的一门必修课。可是没有一本专业的房地产典当风险防范的教科书，即使有个别资料，也可以说是纸上谈兵，不太实用。各典当行只有通过自己的典当实践才能茯得微薄的经验，没有人教学，没有人指导，往往风险和损失是巨大的。如今协会给了我们一个很好的平台----协会报刊，我们可以进行交流，互相勉力，相互进取。在此本人就我行实践过程中茯得的一些拙见，做一个抛砖引玉，希望大家批评指正并提出更好的意见。
一些业务操作流程，在此我就不多说了，本刊上有很多流程文章，都写的不错，我只就其中几点，着重加以讲述。
一、证件的有效性，真实性
1、个人房地产典当
、身份证件是否在有效期内；
、身份证件上的像片是否与当户相符；
、身份证件、结婚证、户口本、产权证上的权利人。
2、企业房地产典当
、营业执照、机构代码、经营许可证、法人身份证件、是否在有效期限内，是否一致；
、国税地税是否完税；
、董事会签字、法人签字要派人全程协办。
二、合同的完善
1、逾期赎当或绝当变现的相关费用的收取顺序。这是一个比较容易忽视的地方，尤其是对一些有意还款，但一时不能还清的客户，要先收取法律没有明文规定的部分，然后再收取法律有明文规定、受法律保护的一部分。如复息、用于促使其还款的相关费用（如公证费、律师费、差旅费等）要先收取，然后再收取综合费用、利息，最后收取本金。
2、绝当后的变现程序，这一点一定要写清楚，是委托拍卖还是诉讼、仲裁；
3、在合同中赘述，当户到期后若无力还款，示为绝当，当户自愿接收强制执行。
三、必要的补充合同
1、《共有人同意书》，根据相关法律房屋属于共同所有的，处分时需共有人同意；
2、《第二套住房证明》或《第二担保书》，根据相关法律公民的生活基本物资是不能抵押拍卖的，所以要求当户提供第二套住房证明，如果没有，就要提供第二担保，即：如果当户到期无能力偿还贷款本息及相关费用时，我们就要清空房屋以便拍卖变现，所以要找一个担保用以来保证，典当到期后当户无能力偿还贷款本息及相关费用时，当户搬入担保人住处居住，担保人无条件接受；
3、《授权委托书》用以当物绝当后的变现，在合同中注明，在绝当后，当户委托典当行将房地产拍卖并将款项优先清偿主合同的相关债务；
4、《授权委托书》用以办理他项，因在相关法律中规定，抵押房地产时产权人必须要同权利人一同到登记机关进行登记，产权人可以授权他人代为办理。
四、合同的公证
数额较大的，要进行公证，进行强制执行的公证，一旦绝当，可以直接申请法院进行强制执行，不用等待漫长的诉讼，在最短的时间内收回资金，减少典当行的损失。
最后我在就本行的一个案例和大家交流一下，在我行开业的第二个月，某民营企业请求向我行贷款800万元，经过我们对手续的审核发现，土地证的产权人是该企业的，并且产权证也是最近下发的，房产证正在办理过程中，但是其提供的税务证和营业执照是另两家公司的，并且注册的地址为该宗地地址，经询问得知，该宗土地是刚刚转让的，由于对方疏忽拿错了证件，该宗土地上现有另外两家公司在此办公，并得知这三家企业是同一个人开办的，并且土地的转让也是内部自家公司的转让。我公司派人员到房管局、规划局查询，得知房产未做抵押，并且该宗地西侧有扩建道路的计划，有升值的潜力。最后经本行全体人员的审议，并通过专业律师的指点，我行提出以下几点要求：1、将土地证到土地局办理抵押登记，我行工作人员全程协办；2、三家公司共同承诺为该笔贷款的债务人，相互负有连带责任；3、由于房产证正在办理过程中，双方共同到房管局送达抵押通知；4、抵押合同、借款合同都要到公证处进行公证，并声明借款到期后若无能力偿还贷款本金和相关费用，自愿接受强制执行； 5、房产证下发5日内通知我行并配合我行到房管局办理抵押登记手续。6、贷款金额最多给予180万元。经过一个星期的努力，以上条件均已办妥，最后支付了典当金180万元，期限为两个月。还有2天典当到期的时候，该企业代理人说房产证已下，但是要求增加典当金额并续当。经过审议同意其要求，但当我们拿着房产证共同到房管局登记时，房管局说，该宗地上的房产证分为两部分，我们所拿只是其中之一，我行要求该企业拿出另一部产权证做登记，代理人称不知道有两本，声称回公司查询，后杳无音讯，我行多次催讨无果，就这样托了几天时间，已过续当期限。最后，我公司到公证处开具了强制执行文书，并要求法院进行强执行。该企业得知消息，迅速与我公司联系请求给予宽限，经过我行审议同意其请求，随后该公司陆续还款160余万元，我行首先从中扣除违约金、公证费用、利息，至此，该客户偿还了大部分款项，说明有意还款，并惧怕我公司进行强执行，我行占据了主动地位，剩余款项也不会有所风险，所以我们认为虽然此笔业务比较繁琐，但也可以说是一个成功的案例，望大家在借鉴的同时在不足地方给予批评指正。(石家庄银丰典当行)
一些业务操作流程，在此我就不多说了，本刊上有很多流程文章，都写的不错，我只就其中几点，着重加以讲述。
一、证件的有效性，真实性
1、个人房地产典当
、身份证件是否在有效期内；
、身份证件上的像片是否与当户相符；
、身份证件、结婚证、户口本、产权证上的权利人。
2、企业房地产典当
、营业执照、机构代码、经营许可证、法人身份证件、是否在有效期限内，是否一致；
、国税地税是否完税；
、董事会签字、法人签字要派人全程协办。
二、合同的完善
1、逾期赎当或绝当变现的相关费用的收取顺序。这是一个比较容易忽视的地方，尤其是对一些有意还款，但一时不能还清的客户，要先收取法律没有明文规定的部分，然后再收取法律有明文规定、受法律保护的一部分。如复息、用于促使其还款的相关费用（如公证费、律师费、差旅费等）要先收取，然后再收取综合费用、利息，最后收取本金。
2、绝当后的变现程序，这一点一定要写清楚，是委托拍卖还是诉讼、仲裁；
3、在合同中赘述，当户到期后若无力还款，示为绝当，当户自愿接收强制执行。
三、必要的补充合同
1、《共有人同意书》，根据相关法律房屋属于共同所有的，处分时需共有人同意；
2、《第二套住房证明》或《第二担保书》，根据相关法律公民的生活基本物资是不能抵押拍卖的，所以要求当户提供第二套住房证明，如果没有，就要提供第二担保，即：如果当户到期无能力偿还贷款本息及相关费用时，我们就要清空房屋以便拍卖变现，所以要找一个担保用以来保证，典当到期后当户无能力偿还贷款本息及相关费用时，当户搬入担保人住处居住，担保人无条件接受；
3、《授权委托书》用以当物绝当后的变现，在合同中注明，在绝当后，当户委托典当行将房地产拍卖并将款项优先清偿主合同的相关债务；
4、《授权委托书》用以办理他项，因在相关法律中规定，抵押房地产时产权人必须要同权利人一同到登记机关进行登记，产权人可以授权他人代为办理。
四、合同的公证
数额较大的，要进行公证，进行强制执行的公证，一旦绝当，可以直接申请法院进行强制执行，不用等待漫长的诉讼，在最短的时间内收回资金，减少典当行的损失。
最后我在就本行的一个案例和大家交流一下，在我行开业的第二个月，某民营企业请求向我行贷款800万元，经过我们对手续的审核发现，土地证的产权人是该企业的，并且产权证也是最近下发的，房产证正在办理过程中，但是其提供的税务证和营业执照是另两家公司的，并且注册的地址为该宗地地址，经询问得知，该宗土地是刚刚转让的，由于对方疏忽拿错了证件，该宗土地上现有另外两家公司在此办公，并得知这三家企业是同一个人开办的，并且土地的转让也是内部自家公司的转让。我公司派人员到房管局、规划局查询，得知房产未做抵押，并且该宗地西侧有扩建道路的计划，有升值的潜力。最后经本行全体人员的审议，并通过专业律师的指点，我行提出以下几点要求：1、将土地证到土地局办理抵押登记，我行工作人员全程协办；2、三家公司共同承诺为该笔贷款的债务人，相互负有连带责任；3、由于房产证正在办理过程中，双方共同到房管局送达抵押通知；4、抵押合同、借款合同都要到公证处进行公证，并声明借款到期后若无能力偿还贷款本金和相关费用，自愿接受强制执行； 5、房产证下发5日内通知我行并配合我行到房管局办理抵押登记手续。6、贷款金额最多给予180万元。经过一个星期的努力，以上条件均已办妥，最后支付了典当金180万元，期限为两个月。还有2天典当到期的时候，该企业代理人说房产证已下，但是要求增加典当金额并续当。经过审议同意其要求，但当我们拿着房产证共同到房管局登记时，房管局说，该宗地上的房产证分为两部分，我们所拿只是其中之一，我行要求该企业拿出另一部产权证做登记，代理人称不知道有两本，声称回公司查询，后杳无音讯，我行多次催讨无果，就这样托了几天时间，已过续当期限。最后，我公司到公证处开具了强制执行文书，并要求法院进行强执行。该企业得知消息，迅速与我公司联系请求给予宽限，经过我行审议同意其请求，随后该公司陆续还款160余万元，我行首先从中扣除违约金、公证费用、利息，至此，该客户偿还了大部分款项，说明有意还款，并惧怕我公司进行强执行，我行占据了主动地位，剩余款项也不会有所风险，所以我们认为虽然此笔业务比较繁琐，但也可以说是一个成功的案例，望大家在借鉴的同时在不足地方给予批评指正。(石家庄银丰典当行)