【案情介绍】

2014年6月，A房地产开发公司以其开发的住宅房产向我公司借款。经过我公司业务部门的前期调查和评估，该业务符合公司的房地产典当借款要求，A房地产开发公司自身资产较多，借款抵押的房产属于住宅，在房产市场属于相对便于出售的产品，故此我公司批准了该项业务。双方于2014年6月24日签订《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》，借款人民币1700万元，并将上述房产中的74套房屋抵押给我们。A房地产开发公司借款后续期交费正常、经营平稳。后来，A房地产开发公司因资金回笼缓慢（开发商销售房产资金须房管局监管）缺少流动资金又向我公司申请借款，我公司考虑A房地产开发公司信用良好，同意了A房地产开发公司的借款请求。分别于2014年8月7日和2015年3月6日与我公司签订《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》，分别借款300万和215.4万，同样以其拥有房产共24套作抵押担保。以上抵押房产均于签订合同的当日到房管局进行了抵押登记。为防止出现抵押房屋被A房地产开发公司私下售卖或其他债权人强占，我公司与A房地产开发公司签订《钥匙保存协议》，A房地产开发公司将抵押给我公司房屋的房屋钥匙封存于我公司。期间，A房地产开发公司因房屋出售需要，购房者要求开门看房，因涉及到抵押给我公司的房产，遂向我公司申请要求我公司予以配合。为配合A房地产开发公司售房需要，我公司员工多次前往抵押房屋所在地为看房者提供房门钥匙。在我公司的配合下，A房地产开发公司售出部分房屋。A房地产开发公司经与我公司多次续期后，三笔借款延续至2015年5月底。因A房地产开发公司此次借款周期已经较长，我公司为了降低回款的风险，要求A房地产开发公司先清偿前期的借款后我公司再与其续期并发放新的借款。并将上述意愿提前书面告知A房地产开发公司，以便给A房地产开发公司充足的准备时间，要求A房地产开发公司履行还款义务。在合同履行过程中，我公司了解到A房地产开发公司股东结构发生变化，增加某管理有限公司为新股东，为保证合同履行的安全性，我公司业务人员与法务人员一起去北京该管理有限公司进行股东签字。借款合同期满后，经过多次催告，A房地产开发公司仅偿还小部分借款，绝大部分借款无力偿还，我公司遂决定向区人民法院提起诉讼。

【诉讼经过及结果】

我公司于2015年8月4日向区人民法院提起诉讼，根据法律要求，本应一份合同对应一个诉讼，因为我们合同较多，情况比较特殊，经过与法院协商，按照借款时间向法院提交三份诉状，法院按照三个案件进行了审理。在提起诉讼的同时我们也申请了诉讼财产保全，并且根据新的法律规定用保险公司推出的诉讼财产保全责任险的保函作为诉讼财产保全的担保。首封法院于2015年8月11日对抵押房产进行了查封。首封法院于2015年9月7日开庭审理了此案，最终我公司与A房地产开发公司达成调解协议，我公司考虑到A房地产开发公司的实际困难，将日千分之五的违约金减免为一个月的息费。

调解书生效后，在我公司的催告下，A房地产开发公司又偿还了200万的借款，但绝大部分款项仍无力偿还，我公司遂决定向法院申请强制执行。法院于2016年1月4日立案执行。在执行阶段，我公司一方面与A房地产开发公司积极协商还款事宜，一方面向法院申请评估拍卖程序，做好两手准备。A房地产开发公司在我们的催促及法院压力之下，于2016年3月17日将三个案件中的一个案件内容全部履行完毕。

而后，A房地产开发公司几次都未兑现其还款承诺，为节省诉讼时间与成本，我公司向法院申请尽快对抵押房产进行评估。我们双方于2016年4月22日在法院抽签决定了评估公司，并于5月3日在于法官带领下和评估公司工作人员一起到现场进行了评估。我公司本于A房地产开发公司协商，若A房地产开发公司能在5月15日前偿还一半欠款，我公司可以请求评估公司晚出报告，在评估的房产中减除一半，为A房地产开发公司节省一部分评估费用支出。但A房地产开发公司表示偿还一半有困难，我公司综合考虑，要求其5月16日前偿还欠款总额的三分之一，但A房地产开发公司仍不能偿还此部分欠款，我公司遂按要求支付评估公司的评估费用，并请求法院实施拍卖程序。

A房地产开发公司向我公司表达了不希望拍卖抵押物，仍然努力偿还借款的意愿，我公司在法院执行庭的主持下与其签订了一份房地产抵押借款还款计划，分两个月将全部借款还清。但经过数次偿还，一直延续到2016年12月6日才将全部借款偿还完毕。

【经验教训】

1、警惕房产政策变化对房产市场走向的影响。在我国，房产政策的变化往往决定了房产市场的走向，影响了房地产企业的生存与发展。A房地产开发公司的案例就具有鲜明的政策导向影响的特征。前期，为了调控房产市场良性发展，房产政策收紧要求限购、限贷、并取消了蓝印户口，天津市的房地产市场销售大幅减少。后期，房产政策松动，银行房贷放松；另外，中央推动京津冀一体化战略，修建新的城际轨道交通，A房地产开发公司的项目所在地成为了新的区域热点。所以，A房地产开发公司很快将房产销售完并清偿了我公司的借款。

2、房产项目中的投资性产品更要注意市场变化对销售的影响。房产中的投资性产品容易成为销售热点，同样也容易失去热点而难以销售。在业务操作中更要注意此类房产的市场变化，以免形成绝当并难以处置变现。A房地产开发公司的抵押房产属于旅游度假类项目，在区域有炒作卖点且能办理蓝印户口时销售比较良好。而当市场变化、投资热点不在时，销售就成为很大的问题。而自用型的住宅产品则相对受政策影响较小，一般不会出现销售停顿的现象，在业务操作中要警惕投资性房产的市场变现风险。

3、与客户的良好沟通对业务中出现的问题有积极的促进作用。在A房地产开发公司的案例中，我公司按照董事长的指示采取“不等不靠、稳步推进、不断施压、阶段解决”的总体方针与A房地产开发公司协调沟通,并且董事长亲自多次与某房地产开发法定代表人进行短信沟通，对于案件的推进起到了重要作用。我公司依靠上述原则，在有底线的妥协中始终与A房地产开发公司能积极、有效的沟通，对于双方在诉讼中达成调解（使我公司可以正常业务的息费标准按A房地产开发公司的实际使用借款时间收取息费至A房地产开发公司全部还款，保护了我公司的利益），以及在进入执行程序之后A房地产开发公司最终全部还清我公司借款，并支付了全部的息费和各项费用起到了积极的推动作用。

4、业务中出现不良时，在积极沟通的同时要果断采取法律手段切实维护自身的利益。A房地产开发公司的业务出现违约后，我公司便立即在南开区人民法院提起了诉讼。诉讼过程中我公司与A房地产开发公司仍旧保有良好的沟通，并很快在区人民法院达成了调解。我公司在调解书所约定还款期限到期后又很快的启动了执行程序，并且在与A房地产开发公司商谈和约定阶段还款的过程中稳步的推进执行程序的进行，对抵押房产进行了评估，并随时可以启动拍卖程序。此举对A房地产开发公司形成了较大的压力，对于促进A房地产开发公司偿还我公司的借款起到了重要作用。 

（今日说法评论）