【案情介绍】

2011年1月，A置业公司及潘某强一起向我公司借款。经过前期的评估，该业务符合房地产典当要求。A置业公司以其F座-1-301、F座-2-301、R座三处房产为借款提供担保，与我公司分别签订《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》，分别借款1,000,000元、1,200,000元、3,500,000元。同时，周某、齐某、王某、牛某、董某、李某等六人向我公司出具个人无限连带保证责任书，承诺对该借款承担无限连带保证责任。潘某强以其A座甲单元301室的房产，借款1,300,000元，与我公司签订《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》。以上四项抵押借款期限均为2个月，并于2011年1月25日在公证处进行了委托我公司办理注销抵押登记、抵押登记以及之后的拍卖或买卖、过户、国有土地使用权转移登记等事项的公证，同时在区房地产管理局办理了抵押登记。经了解，当时抵押物F座-1-301和F座-2-301处于租赁的状态，我公司在办理完抵押登记后对承租企业进行了书面的告知。期限届满后被告申请续期，后双方多次签订《房地产借款（续期）合同》。期间我公司也按时寄送还款通知书，A置业公司及潘某强也给予书面承诺。约定截止给付期限为2012年1月29日，但置业公司及潘某强仍未履行给付义务。我公司在向其告知逾期后果后，其仍未还款，故我公司向区人民法院提起诉讼。

【诉讼经过及结果】

我公司分别以A置业公司及其连带保证人周某、齐某、王某、牛某、董某、李某和潘某强为被告向区人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，我公司于2012年4月12日向法院提出财产保全。要求查封抵押的四处房产，并提供了现金和房产作为抵押。对此法院裁定予以准许。法院对案件采取合并审理，在法院审理过程中，A置业公司及潘某强与我公司达成和解协议，被告于2012年9月29日前向我公司支付本金及息费，若不能清偿，A置业公司应将合同中的抵押物进行拍卖、变卖，所得款项由我公司优先受偿。2012年6月22日，区人民法院分别制作了民事调解书。

调解书中达成的协议还款日期到期后，A置业公司及潘某强仍然没有还款。故我公司于2012年10月8日向法院申请强制执行，并书面通知了A置业公司。由于前期申请财产保全需要我公司提供一定的财产担保，我公司作为小型企业，流动资金相对较少，而提供的保证金占用了我公司一部分流动资金，严重影响了我公司的正常运营。进入执行阶段后，我公司经过多方咨询了解到，在案件审理中因申请财产保全所提供的各项担保已经可以解除，因此我公司请求首封法院返还财产保全保证金和解封担保房产，法院予以支持。

由于A置业公司及潘某强并没有还款，因此法院委托拍卖公司进行公开拍卖，拍卖前A置业公司承诺于2013年4月15日将抵押房屋腾空交于我公司处置。由于所拍卖的房产面积较大，拍卖底价较高，分别于2013年5月2日、6月14日、和9月23日进行拍卖，除A座甲301的房产在第二次成功拍卖外，其他房产三次均流拍。对于拍卖公司咨询拍卖成交后过户环节产生的费用问题，我公司对其进行了书面通知。

后我公司于2013年10月29日与A置业公司达成执行和解协议，协议主要内容为我公司同意将法院拍卖的A置业公司流拍的三处房产：F座-1-301、F座-2-301和R座以第三次流拍底价7,123,464元抵债。以上三处房产抵债后,不足款项(待给付时利息终止日确定)到2014年6月30日前给付。区人民法院对此制定执行裁定书。由于A置业公司资金困难，我公司为尽快过户，实现资金回笼，便先行垫付房屋过户所需缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税及其他附税。对于上述税款，A置业公司承诺在2014年6月30日前给付我公司，但时至今日这笔税款A置业公司仍然没有给付。

在获得上述三处房产所有权后，对他项权进行了注销，我公司于2013年12月23日，将F座-1-301以1,666,880元的价格卖与自然人赵某、刘某。后A置业公司欲回购之前抵债的F座-2-301和R座两处房产，又于2014年1月3日与我公司达成房屋回购协议及补充协议。根据回购协议规定，对于两处房产，A置业公司先分别缴纳定金5万元，再于2014年1月30日之前分别交付25万元，剩余款项在2014年5月1日前全部清偿。然而，A置业公司在2013年1月30日到期时并没有支付约定的50万元购房款。我公司出于同情，将此期限延长至2月14日，但A置业公司仍然没有付款，我公司随即与A置业公司终止协议，并要求抵押房屋内的租户腾房。此两处房产最终由我公司在2014年4月9日以1,666,432元和4,339,512元的价格出售给自然人吴某。

【经验教训】

1、业务开展前应要求对方提供企业各种税费缴纳齐全的证明。在此案中就因为A置业公司欠税，税务部门不向其提供不动产销售发票，因此A置业公司无法向我公司提供不动产销售发票，我公司对此套房屋出售时，无法提供证明房屋价格的有效凭证，房屋难以过户，我公司不得不代为缴纳大笔税款，给公司造成了财产损失。

2、业务开展过程中，我们应密切关注当户状态，一旦发现不能履约的问题，应当果断与其终止业务。此案件中我公司与当户签订抵押借款合同期较长，若其能按时缴纳息费，最后按时归还本金，我公司可以获得较短期业务更可观的利润。但是一旦合同履行过程中出现不能还款的问题，便可能会带来更大的麻烦。从2011年1月25日签订抵押借款合同时起至2014年4月22日所有抵押物处置完毕，历时将近两年半的时间。由于房地产市场价格变化，当初的估价明显高于现在的市场价，导致抵押物三次流拍。最后，以房抵债，我公司因此缴纳了大量税款，得不偿失。

3、对于房产抵押，在进行抵押房产处置时，若有其他债权人抢占抵押房产，我们可以通过诉讼，由法院采取强制措施要求其腾房。为提高效率，也可以与其他债权人进行协商，通过代为支付债务、给付对方一定的补偿等方式与对方达成腾房协议，要求对方腾房。