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“大梨赚财迷” 千万厂房被处置

发布时间:2019-02-13 点击数:306


【案情介绍】

2011年我公司与A轮胎公司做了一笔工业厂房房地产典当业务。经过前期的评估,了解当户的基本情况,其抵押借款是用于某制药公司基础建设融资,其抵押物房产中,有其中一处房产自2011年起外租于某模具科技有限公司。经评估符合典当要求后,双方于2011年4月13日签订了《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》,约定典当金额为人民币850万元,借款期限为两个月,月综合服务费费率为2.7%,月利率为0.5%。A轮胎公司以其自有的房地产作为上述借款的抵押担保签订合同后,到公证处进行了委托我公司办理注销抵押登记、抵押登记以及之后的拍卖或买卖、过户、国有土地使用权转移登记等事项的公证,并在房地产管理局办理了抵押登记。后分别于2011年6月13日、7月13日、8月13日、9月13日签订续期。经过四次延期,续当期已满6个月。A轮胎公司又于2011年10月13日重新与我公司签订借款合同,除时间约定外,内容规定较之前无变化。合同借款期限延长至2011年11月13日。

借款合同期满后,某轮胎既不能按时交纳息费,也无法清偿借款。我公司与A轮胎公司多次沟通未果,且合同履行期间向A轮胎公司分期送达了四份还款通知书,但A轮胎公司仍不能履行还本付息的义务。因此,我公司于2011年12月6日诉至市中级人民法院,同时申请了财产保全。


【诉讼经过及结果】

经开庭审理后,市中级人民法院于2012年6月6日下达了判决书,我公司胜诉。之后,A轮胎公司不服该判决,向市高级人民法院提起上诉,高院向我公司送达传票。经市高院公开开庭审理,于2012年10月26日下达了判决书,判决驳回A轮胎公司的上诉,维持一审判决。判决生效后,A轮胎公司并未履行判决书的内容。于是我公司于2012年11月6日向市中级人民法院申请强制执行。中院执行庭受理了此案,并下达了执行裁定书。

在执行期间,A轮胎公司多次向法院透露还款意愿,也与我公司接触商议还款事宜,但均无实质内容,且多为不确定日期不确定金额之空头许诺。A轮胎公司期间向法院申请追加某制药公司为被执行人,还向法院提供了某制药公司愿承担所有债务的承诺书。对此根据债权的相对性,我公司向A轮胎公司及法院明确表示不同意追加某制药公司为被执行人,案件应当按照正常的法律程序进行。因此,我公司向中院执行庭表明态度,希望尽快进入拍卖程序。中院执行庭,随即开始进入评估拍卖。经过高院主持的抽签程序后,确定了对A轮胎公司的房地产进行评估的评估公司。并于2013年2月22日出具了评估报告,对A轮胎公司房地产评估价格为1857.1万元。后A轮胎公司向中院执行庭提出增项评估申请,辩称其厂区内一幢无证车间未被评估,要求增评,法院受理后安排增项评估,并于2013年4月15日出具了增项评估明细,该车间厂房评估价为150.9万元。因此增评后A轮胎公司房地产最终评估价为2008万元。

随后我公司又向法院提交了尽快拍卖的申请。中院于2013年8月1日下达拍卖通知,对某轮胎的房地产进行拍卖。按照法律规定,并经过高院主持的抽签程序后,确定了对该房地产进行拍卖的拍卖公司,第一次拍卖分别于2013年7月26日、30日登报公告,第一次拍卖流拍。第二次拍卖公告于2013年9月10日登报,起拍价格较上次拍卖价格降低10%,为1807.2万元,由于受房地产市场波动影响,公告期内仍无人竞买,第二次拍卖流拍。第三次拍卖于2013年10月23日登报,起拍价格较第二次拍卖价格降低20%,为1445.76万元。

在此期间,拍卖行积极联系买家,并与该房地产坐落地某乡取得联系。由于是本村村内的土地,该村委会有意重新规划该宗地,因此有意购买该房地产。但经过咨询后,该处房地产在后续办理过户事宜时涉及到营业税、契税、土地增值税等税费达400余万元,此笔税款由于A轮胎公司无力承担,只得由买受人承担,因此村委会感觉资金上有困难。后拍卖行也将此情况通报于我公司。且此时A轮胎公司法定代表人魏某也来我公司商讨还款事宜,表示愿将欠款还清,不要拍卖其房地产。经过我公司按照判决书之内容计算,且考虑此单诉讼旷日持久,资金迟迟不能回笼,对我公司不利,希望能尽快解决此案,最终商定了A轮胎公司若能偿还1200万元,即可了结。其后魏某一直声称同意还款,但一直未能兑现。且拍卖行也告知我公司,村委会表示魏某自己并无处筹钱,也是乡政府出钱给魏某还款。村里考虑到与其把钱交给魏某,不如按照法律程序,秉着公开的原则走竞买程序购得此房地产。但只是过户费用超过预期,迟迟不能下决定。我公司领导得知此情况后,召集相关部门负责人紧急磋商,秉着尽早实现资金回笼,维护公司利益的原则,最终决定对后期过户费用给予村里245.76万元的补偿金,且由买受人自己办理后期一切手续及涉及到的所有费用。这样若拍卖成交,我公司仍可以得到最初约定的还款价格1200万元,又避免了繁琐的操作手续,节省了大量的宝贵时间。村委会也对此解决方案非常赞同,我公司领导遂与拍卖行经理一起到村书记家中,签订了此解决方案的三方协议。

为了使第三次拍卖顺利进行,我公司作为申请人参加了竞买,拍卖开始后,上述村集体企业某投资发展有限公司举牌竞买,拍卖顺利成交。买受人也按协议规定按时缴纳了成交款,且已到达市中院账户。我公司也按照协议将补偿款交付给买受人。后我公司与A轮胎公司于2013年11月22日在中院执行庭法官主持下再次开庭,A轮胎公司对于我方按照判决书计算的欠款金额予以认可,同时也同意放弃了A轮胎公司40余万元的债权执行,双方达成执行和解协议。法官表示待履行完所有必需的程序后,拍卖成交款即交付于我公司。后中院下达执行裁定书,裁定解除对抵押房产的查封,房产的所有权转移至购买方名下。同时,裁定终结高院民事判决书的执行。自此,与A轮胎公司法律诉讼一事已解决完毕。经过对总支出、总收入等数据统计后,最后计算出此单业务历时31个月,平均月利率2.07%。


【经验教训】

1、法院判定的赔偿远低于我们请求的赔偿。由于典当行业没有专门的法律,加之法官对典当行业存有偏见,往往将典当看作“高利贷”,甚至对不履行合同的被告产生同情,从而在自由裁量上偏向被告,忽视在当今市场经济条件下典当行业在缓解各类中小企业资金压力,帮助企业以最便捷最及时的方式渡过难关中起到的积极作用。本案中,对于典当期限到期后绝当前,我公司主张千分之五违约金,法院对此不予支持,而是规定按照中国人民银行逾期贷款利率计算的罚息[ 《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号):三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%。]。同时,对于绝当后的综合服务费及违约金亦不予支持,而是按照以本金为基数,以中国人民银行规定的贷款利率的四倍计算利息[ 《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》:六、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。]。上述计算方法所得赔偿明显低于我公司主张的赔偿,导致案件处理过程中出现消极、抵触情绪,极大损害了典当行的利益,阻碍了本行业的良性发展。在以后的业务中,即使法院可能不会支持,我们仍要坚持在合同中依法对违约金等费用进行约定。

2、对合同内容的规定更加规范。由于法院对于预先扣除综合服务费的方式不予支持,将扣除后的数额作为本金计算息费,此判决对我们是十分不利的。因此,在日后的业务中,我们不再预先扣除综合服务费,而是将全部本金交付于对方,而后再要求对方缴纳息费。

3、对于厂房抵押,应将其厂内所涉及的全部设施,包括无证的建筑物及构筑物等都写入合同中,有备无患。在本案中,A轮胎公司曾在诉讼阶段一度提出其院内临建及变电设施的价值,后来又进行增项评估,从中追加了150多万元。

4、对房地产的评估要更加科学。应深入了解土地差额税及协商好厂区内违章建筑在不赎回时的处置约定,水、电等配套设施的处置约定。并且,现在对于厂房的抵押,房管局要进行实地审查,核实其与房本标注面积是否一致。因此,我们在前期的标的物勘查中,要充分了解各建筑物的面积情况。

5、充分计算诉讼从始至终的时间,使时间成本在整个业务中更趋合理。采取积极措施,减少不必要的诉累。本案中,本着争取同情,迅速解决官司使货币资本尽快回笼的原则,董事长以其中院“监督员”的身份及广泛的社会关系,积极协调相关人员,说明企业的困难之处,多方求助、亲自落实,才使本案在法律规定范围内最大限度的节省了时间成本,基本保证此诉讼顺利结束。