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抵押房产绝当拍卖处置案

发布时间:2018-12-19 点击数:251


【案情介绍】

2007年2月经中间人李某介绍,借款人王某生到我公司申请抵押借款,以其名下所有的位于某镇商业街47号二、三层商业用房共计1087.9平方米借款311万元。我公司了解到该两套房屋正处在出租中,由另一自然人周某承租。王某生为此承诺如果出现绝当的情况,其保证绝当之日起10日内让租户搬出抵押房屋,并且由此产生任何纠纷、费用、损失及法律责任均由王某生本人承担。经过前期审核,该笔抵押借款业务符合典当要求,我公司遂与王某生签订了《房地产借款抵押合同》,并同时依照规定共同到公证处进行了对委托我公司办理抵押物登记、注销抵押登记及之后的房屋拍卖或买卖、过户等事宜的公证[见附录公证书模板]。其后,到合同标的物所在地房地产管理局办理了抵押登记。

        由于王某生在向我公司办理典当借款前,已经用上述两套房屋在银行办理了抵押贷款。在王某生撤销了抵押物上银行的房屋抵押后,我公司工作人员与王某生一起到房屋所在地房地产管理局办理抵押登记时,借款人王某生以撤销土地抵押登记为由,将应留存于我公司的土地使用证拿走[ 当时房产证与土地使用证是分开办理抵押的,许多在划拨土地上建的房屋甚至没有土地使用证,对于房产抵押,政府部门管理并不严格,因此当时不办理土地抵押对房地产典当业务的办理并没有太大影响。]。然后声称土地抵押登记部门已经下班,并强调此借款非常急,办理房屋抵押手续完毕当日须到账,否则业务损失极大等理由。期间再三承诺,转天到土地局撤销前期抵押登记后即将土地使用证交给我公司。考虑到他本人急需用此笔款项,我公司业务人员便答应了此项要求。但我公司借款到帐后,王某生既未撤销原土地抵押登记也未归还土地使用证,还编造各种谎言拒不归还土地证,并且还一度拒绝接听电话造成联络中断。后来,我公司时任综合业务部经理白经理及业务部经理陈经理亲自上门要求王某生将土地使用证交还我公司,王某生这才交出了土地证。

在抵押借款合同到期后,借款人王某生又于2007年3月21日与我公司续当,并承诺于2007年3月30日之前将所有息费交付于我公司。但时至4月2日王某生仍未交付续期息费,我公司向其快递了处置其绝当房屋的通知,要求其10日内腾房。其间,王某生一再承诺一定还款,还有中间人李某出具保证书,保证在2007年6月21日前将王某生后期续当息费及违约金一次交清。王某生又分别于2007年4月16日和6月28日与我公司续当两次,时间延长至7月12日,但其仍未能按约定偿还本息。

因王某生续当期间长期未按时交纳息费,我公司为规避风险,决定不再与王某生续当,向其寄送《关于处置王某生死当房屋的通知》要求其还款,若其未能还款,将依法进行拍卖处置。此时,我公司发现因为王某生未偿还其他债权人闫某的欠款,被闫某告上法庭,王某生抵押给我公司的房屋也因此被查封。由于闫某与王某生之间属于民间借贷,并无抵押物,根据《物权法》第199条规定,若抵押物拍卖,我公司应享有优先受偿权。


【诉讼经过及结果】

为争取优先受偿权,我公司通过咨询代理律师张律师了解到,因王某生拒不归还土地使用证,存在合同诈骗的嫌疑,可以先向公安报案,根据刑事优先于民事的原则,请求法院中止王某生与闫某借款纠纷一案。我公司遂向公安经侦支队报了案,经侦支队当天下达了受案回执。后来,经过法院关法官的调解,商定将王某生抵押于我公司的房屋拍卖,我公司对所得价款优先受偿,剩余款项再由闫某受偿。就此,法院向我公司委托的拍卖公司出具了协助执行通知书,要求其所拍卖的款项优先偿还我公司。王某生也根据法院要求书写了确认书,对于抵押物孳息我公司优先受偿。

我公司全权委托陈经理代为办理委托拍卖手续的相关事宜。经过专业的事务所综合评估计算出该抵押物评估价值为人民币572万元整。拍卖公司对拍卖进行了广泛的宣传,并于2007年7月25日在两家报纸上同时刊登了拍卖公告,最终确定了五家竞买人,于2007年 8月1日10时进行了公开拍卖。该标的以486.2万元起拍,因无人竞价,拍卖公司现场征求我公司同意,当场下降15%后继续拍卖,最后由王某生以最高应价413.3万元人民币竞买成功。至此,王某生赎回自己的房产,偿还了我公司的借款,此案即完结。


【经验教训】

1、要明确对待中间人应持的态度。在业务开展前期,中间人能积极平衡我们与当户两方间的关系,向我们传达当户信息,对业务的成功是有好处的。但是,若想将业务进行下去,就应该与直接使用人建立联系。同时,在与中间人接洽的时候,我们应当让他们明了我们是维护其利益的。在此案中,由于我们没有与当户王某生本人做好沟通,中间人实际上对我公司与王某生的典当业务进行了干预。经了解,王某生曾经将典当息费及土地使用证交给中间人李某,让中间人李某转交给我公司,但李某并未转交。这对我公司的资金运营造成了损失,并给后期抵押物的拍卖带来很大的麻烦。

2、要严格按照典当流程开展业务,保证各类手续的完整性。无论在什么情况下,都不能将必须留存的证件放给他人。此案中,因为我们将土地使用证“借”给王某生使用,使我们陷于被动,若不能将土地使用证要回[ 自2006年1月1日起,天津市已经将房屋所有权证和土地使用权证合一,改为房地产权证,但之前的房屋所有权证和土地使用权证仍然有效,不要求强制更换。从2008年开始,办理房屋抵押登记必须将原有的房屋所有权证和土地使用权证更换为房地产权证。以后将不会出现土地使用权证被当户取走不还的情况。],极有可能造成严重后果。

3、要运用法律规定维护典当行的合法权益。此案中虽然我们运用了刑事优先于民事原则,但是该原则并非法定原则,并且一旦刑事立案并进行审理,诉讼的时间将会更长,不利于资金尽快回笼。此案中,我们对抵押物享有优先受偿权,完全可以通过民事诉讼的方式主张优先受偿权,从而更快的实现债权。