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居民房产抵押 二套住房不能少

发布时间:2019-01-21 点击数:228


【案情介绍】

2007年12月,当户刘某国来到我公司,要求用房产作抵押借款,除了他自己外,还同时带来另外两户刘某宽和王某儒,三家各用自家的房产作抵押借款。据介绍,三人中其中一人刘某国开了家超市。他们三家所借的款项是用于经营投资,借钱是为了购进一批快销货品以从中盈利。根据我们的观察与了解,这三家当户的身份素质相对较高,从事的职业既有教师、医生也有公务员,对该笔投资具有一定的判断力。

我们经过实地勘测评估,觉得当户提供的抵押房产没有问题,于是接手办理此笔业务。我公司于2007年12月28日分别与这三户签订了房地产抵押借款合同,同时做了委托我公司办理注销抵押登记、抵押登记以及之后的拍卖或买卖、过户、国有土地使用权转移登记等的公证手续,并办理了房地产抵押登记。当时他们借款期限是一个月。合同到期后,我公司向他们寄送还款通知,这三户前来续当,后经过2月10日和3月10日两次续期,还款期限延长至2008年5月9日。但他们没有按照合同约定还款,也没有续当。我公司向他们分别送达了还款通知书,要求其5日内还款。他们三户分别书面向我公司保证5月19日前偿还所有欠款。但到5月19日,他们仍没有偿还借款。

对于刘某宽、刘某国两家当户,由于我们多次催要均无果,遂委托兰律师于2008年6月5日向区人民法院分别提起诉讼。

经过协商,另外一家当户王某儒及其妻杨某华与我公司签订了四份还款计划,约定于2008年9月19日偿还全部本息、综合费用和违约金等,此间王某儒、杨某华归还部分本金合计168250元。但余款431750元尚未偿还,在协商无果情况下,我公司于2008年10月13日向区人民法院提起诉讼。


【诉讼经过及结果】

1.刘某宽

法院于2008年6月10日受理了该案,刘某宽之妻刘某萍作为追加被告人参加诉讼。在庭审中,被告对我公司提出的证据无异议,但称对我公司提出的诉讼请求只能偿还本金,没有能力给付综合服务费、利息、违约金。并表示是由于我公司单方表示不再续签合同才导致产生过高的违约金,不同意拍卖房子。经审理,法院认为被告的抗辩理由所依据的事实无证据证实,法院不予采信,判决被告返还我公司本金、利息、综合服务费及违约金等费用,并承担案件受理费。

刘某宽之妻刘某萍不服上述判决,向中级人民法院提起上诉。二审法院认为原审法院认定事实不清,裁定撤销原判,发回重审。

在重审过程中,我公司向区人民法院申请诉讼保全,要求对被告刘某宽的抵押房屋进行查封,并以提供保全担保。法院于2008年12月25日裁定予以查封。

区人民法院于2009年6月11日公开开庭重审本案。在重审中,法院指出我公司预先从本金中扣除综合服务费及利息的行为不符合《合同法》第二百条规定,合同中有关该条款的约定属无效条款,因此实际发放借款为723750元。并且法院支持了被告违约金过高的主张,认为我公司可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款的违约金。

一审重审宣判后,刘某萍不服一审判决,向中级人民法院提起上诉,在上诉案件审理过程中,刘某萍又撤回上诉,法院作出终审裁定予以准许。

在执行期间,我公司多次与刘某宽、刘某萍二人协商,经过时长六个月的协商无果,于2010年1月21日与自然人郭某签订债权转让合同,包括主债权、综合服务费、利息及违约金共计85万元整。并于2010年1月27日双方办理了债权转让所需材料的交接手续,并通知了刘某宽、刘某萍二人债权转让事宜。现执行阶段的权利义务由新的债权人郭某概括受让。至此,我公司与刘某萍、刘某宽借款合同纠纷一案完结。

2.刘某国

区人民法院合并审理了刘某国、刘某宽的案件。并分别作出判决,法院支持了我公司的诉讼请求。刘某国同样不服,与上述刘某宽、刘某萍一起经过上诉、发回重审。期间,我公司向区人民法院申请诉讼保全,要求对被告刘某国的抵押房屋进行查封,法院于2008年12月25日裁定予以查封。

在重审过程中刘某国与我公司达成和解,刘某国自愿将其抵押房产所有权折抵所欠我公司的本金650000元及由该借款产生的一切经济损失。我公司自行承担过户所缴纳的手续费,并且将人民币98000元房屋差价款暂存至区人民法院,待刘某国协助我公司办理完过户手续后,由法院发还刘某国32000元,待刘某国将房屋腾空交予我公司后,由法院发还刘某国66000元。区人民法院于2009年4月16日主持双方调节,形成调解书,经双方当事人签收后生效。

调解书生效后,刘某国并未履行调解协议,我公司于2009年5月31日向区人民法院申请强制执行,区人民法院于2009年6月3日予以受理。我公司与刘某国于2009年6月25日签订房产买卖协议,并办理产权转移等手续。

2009年7月28日,我公司通过某置换有限公司与自然人王某签订《房屋买卖(置换)合同》,将上述刘某国卖与我公司的房屋卖给王某,后王某不再购买该房屋,三方遂签订终止协议。2009年8月10日,我公司将该房屋卖与自然人王某明,收回了借款本金和利息。

3.王某儒

2008年11月18日,在一审进行中,王某儒及妻杨某华与我公司达成调解协议。协议约定借款人于调解书生效后1个月内返还原告本金431750元,利息、综合服务费及违约金按照合同约定的利率偿还至实际还款日,如不履行上述义务,公司依法将抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。

但法院作出的民事调解书生效后,王某儒、杨某华拒绝执行该调解协议,我公司于2008年12月19日向区人民法院递交强制执行申请书。法院于2008年12月19日受理该强制执行案件。在强制执行阶段,经借款人王某儒与我公司多次调解共偿还本金101750元。另外为了尽快回款,经过协商我公司对王某儒、杨某华自2008年9月20日至2009年4月30日的息费予以优惠并免除罚息。2010年2月,我公司与王某儒、杨某华达成执行和解,对30万元本金欠款再次免除3万元,和解约定王某儒、杨某华一次支付18万元整,剩余9万元分两年于每月10日等额支付3750元,截止到2012年4月。


【经验教训】

1、对一般的居民抵押房产,在当户不具备二套住房的时候坚决不做。因为在执行阶段,各级法院对只有一套住房的当户执行起来力度不大,会人为的给我们增加很大困难。

2、对已经形成诉讼的,要从减少损失的大局考虑。首先要先考虑达成调解的可能性,在调解的基础上,我们认为不怕再花点过户费,将房子先过到自己名下,以保证绝对安全,然后再去变卖。因为在变现中会出现许多不确定因素。如果单纯为了省过户费而不得不应对各种不确定风险的话,我们认为得不偿失。

3、在调解执行过程中,要注意房产变现给付差额的处理。处理房产变现给付差额的时候,一定要把钱款交给法院执行庭,而且一定要在完成过户手续后,先支付给当户一少部分,待其全部腾空房屋、交出钥匙后,我们再将剩余款项给付当户。这些约定一定要写在调解书内。

4、在办理房屋过户时,当户、典当行、执行庭法官三方要同时在场。要在一天同时办理好撤抵押、解封、过户等手续,不给办理手续留有一点的空隙,确保不出别的意外。例如我们在这个案件的变现处理中,我公司就派出工作人员凌晨4点半到房管局门口排队,做号发号,目的就是确保安全。

5、对于执行阶段的债权转让,我们知道各首封法院掌握尺度和做法不一样。若法院不认可,可以“私下”与买家订立协议,受让方还以典当行的名义继续办理执行。

6、典当法律制度的不完善对典当行业发展的制约在本案中暴露无疑。现代典当与传统典当相比,典当的目的、服务对象和典当标的以及到期后的处理方式都发生巨大变化,在现代典当中不仅动产可以典当,不动产、权利质权也可以典当,并且典当行不仅拥有营业质权,还享有不转移占有的抵押权,这与传统典当是相悖的。与典当业迅速发展相比,我国典当立法却相对滞后,仅有的一部《典当管理办法》,但其法律位阶仅是部门规章,连行政法规都算不上,且内容规定不完善,缺乏具体操作性。完善立法是典当行业的当务之急,而立法首要解决的就是典当中典当行与当户的法律关系定性问题,是典当关系,还是借贷关系或是借贷加担保关系?法律规定的不清晰使得法官对此问题的认识亦不明确。并且,传统的典当关系已经深入人心,法官在行使自由裁量权的时候仍然以传统典当为标准,对于房地产典当不予认同,而是以抵押借款合同法律关系认定,对于典当行主张的绝当后综合服务费、违约金等都不予支持,使得典当行陷于被动,难以盈利甚至出现亏损。本案中,对于刘某宽及刘某国的诉讼,之所以经过了一审、二审后又发回重审,就是因为法官对房地产典当的认识出现分歧,并且最终以抵押借款合同纠纷进行审理。因此,我们建议尽快完善典当立法,重新对典当关系进行界定,将不动产抵押及股权质押等典当新形式以立法的方式确定下来,使上述业务的顺利开展得到法律的保障。