(综合业务部 姚霖)

近段时间，接触了这样几位客户，都是公司在经营中急需周转资金，考虑将名下的房产做抵押典当业务。在与客户的交谈中了解到，他们抵押的房产有个共性，均是老旧小区的住宅底商，这样的底商在回迁小区很常见，多数一、二层是底商，三层以上为住宅，房龄基本在15年以上。从客户角度讲，很希望典当行对抵押物不低于市场评估价格的五成支付当金，这到是也符合房产抵押典当业务中收当的基本原则，但此类底商由于房龄较长，后期处置上税费偏高，在具体考察市场价值的同时，还要综合分析，理性估值。

典当行仅能依靠自有资金支付当金，科学、合理地在审、验、收、赎、转、续几个环节上逐层把关，让风险隐患得到有效管控，这是保障资金有序循环，公司盈利发展的最有效方法。当然，这一切都要从审当开始，以抵押物为中心，实地下户考察，深入了解周边房产的实际状况，提升对抵押物市场价值判断的准确性，进而逐渐扩大考察范围，控制减少发生绝当的机率，提前预估抵押物后期处置可能产生的费用及抵押物自身的变现能力。这里的方法其实有很多，转变思路，用多角度思考问题，先从处置抵押物开始，从后向前层层推进，多种方法相互的结合，同样能够达到降低行业风险的目的。

对于建成年代早、房龄比较长的住宅底商，在房产交易时要缴纳的税金也会相应增加，而且这类底商的土地用途虽为住宅用地，但设计用途多是非居住，对抵押物市场价值评估的同时，还要考虑处置抵押物交易时，增幅较大的几项税费，一是尚未缴纳土地出让金的划拨用地；二是非住宅房产交易需缴纳的增值税和土地增值税。

不动产权证上标注土地使用权类型为划拨的土地，先要到国土资源局确定土地是否可以变为出让。像设计用途是住宅的房屋，土地出让金是房屋评估地价的1%费用相对少些，对于住宅底商，虽然土地用途是住宅用地，但设计用途是非居住，要按房屋评估地价的30%缴纳土地出让金，前期要核实好这笔费用。

“超龄”住宅底商在房产交易时，由于实际评估价格与原始购买价格差额很大，增值税的税金大幅增加，关联到土地增值税的费用也产生了很大变化，不妨做好统计，提前核算典当成本，为综合评定抵押物价值提供参考依据。当查看了客户提供的原始营业税购房发票、税务局认可的房产评估报告后，以其中一处房龄在20年，一楼的住宅底商为例，对增幅较大的税种进行了税费统计：

底商实际评估价值：7,500,000元        原始购房发票（营业税）：750,000元

从统计表格中可以看出，这些税种“链条式”的计算方法相互衔接，互相关联。由于购房时间长，房产和土地的增值快，交易产生的增值税、土地增值税税额颇高也就显现了出来，这为抵押物后期的处置增加了难度。

下户考察抵押物及周边环境时、以购房者的角度在附近房屋中介了解得知，二层以上的住宅房屋成交均价比较平稳，底商每平米的售价虽然和先期预判相差不多，但多数处于租赁状态，近些年鲜有买卖的成交记录。综合之前统计的数据，这较高的税费的确增加了此类房产交易的成本，既然找到了风险点，使抵押物的估值会更加准确，将风险进一步得到控制。

在和客户沟通的过程中，因为不能按照他们当初的期望估值和支付当金，自然表现的很失望。虽然这样，也要用积极地态度面对客户，不能敷衍了事，要取得客户的认可和信任，这一点非常的重要。多思考，勤沟通，同时也可以把前期所做的工作用聊天的方式和客户讲出来，起码让客户知道你的确是一直在帮助他，这样相互间有了信任度，也许焦点就从客户纠结的抵押物按几成支付当金，变成了客户能够接受提供周转资金的最低额度，在规避风险的同时，双方的需求也都得到了满足。

总之，在做房地产抵押典当业务时，切不要对抵押物盲目评估价值，多搜集相关数据进行分析，逐步扩大考察范围，使典当经营风险得到科学、合理、有效的控制。 

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