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“超龄”住宅底商抵押典当要注意的几点建议

发布时间:2018-11-22 点击数:562


(综合业务部 姚霖)

近段时间,接触了这样几位客户,都是公司在经营中急需周转资金,考虑将名下的房产做抵押典当业务。在与客户的交谈中了解到,他们抵押的房产有个共性,均是老旧小区的住宅底商,这样的底商在回迁小区很常见,多数一、二层是底商,三层以上为住宅,房龄基本在15年以上。从客户角度讲,很希望典当行对抵押物不低于市场评估价格的五成支付当金,这到是也符合房产抵押典当业务中收当的基本原则,但此类底商由于房龄较长,后期处置上税费偏高,在具体考察市场价值的同时,还要综合分析,理性估值。

典当行仅能依靠自有资金支付当金,科学、合理地在审、验、收、赎、转、续几个环节上逐层把关,让风险隐患得到有效管控,这是保障资金有序循环,公司盈利发展的最有效方法。当然,这一切都要从审当开始,以抵押物为中心,实地下户考察,深入了解周边房产的实际状况,提升对抵押物市场价值判断的准确性,进而逐渐扩大考察范围,控制减少发生绝当的机率,提前预估抵押物后期处置可能产生的费用及抵押物自身的变现能力。这里的方法其实有很多,转变思路,用多角度思考问题,先从处置抵押物开始,从后向前层层推进,多种方法相互的结合,同样能够达到降低行业风险的目的。

对于建成年代早、房龄比较长的住宅底商,在房产交易时要缴纳的税金也会相应增加,而且这类底商的土地用途虽为住宅用地,但设计用途多是非居住,对抵押物市场价值评估的同时,还要考虑处置抵押物交易时,增幅较大的几项税费,一是尚未缴纳土地出让金的划拨用地;二是非住宅房产交易需缴纳的增值税和土地增值税。

不动产权证上标注土地使用权类型为划拨的土地,先要到国土资源局确定土地是否可以变为出让。像设计用途是住宅的房屋,土地出让金是房屋评估地价的1%费用相对少些,对于住宅底商,虽然土地用途是住宅用地,但设计用途是非居住,要按房屋评估地价的30%缴纳土地出让金,前期要核实好这笔费用。

“超龄”住宅底商在房产交易时,由于实际评估价格与原始购买价格差额很大,增值税的税金大幅增加,关联到土地增值税的费用也产生了很大变化,不妨做好统计,提前核算典当成本,为综合评定抵押物价值提供参考依据。当查看了客户提供的原始营业税购房发票、税务局认可的房产评估报告后,以其中一处房龄在20年,一楼的住宅底商为例,对增幅较大的税种进行了税费统计:


底商实际评估价值:7,500,000元        原始购房发票(营业税):750,000元


征收方式

税 种 

计税方法

纳税金额

 

 

核实征收

增值税

7500000750000)÷1.05×5%

321,429

土地增值税

5610535×60%1568036×35%(增值额超过扣除项目金额200%

 

 

 

 

2,817,508

增值额

7500000321429(增值税)-1568036 = 5610535

扣除项目金额

750000×(1+5%×20(房龄))+41786 + 3750 + 22500 = 1568036

附加税

321429×13%

41,786

印花税

7500000×0.0005

3,750

 

核定征收(无原始发票、评估报告,须税务局主管部门批准)

增值税

7500000÷1.05×5%

357,143

 

土地增值税

 

7500000-375000)×8%

 

 

 

570,000


从统计表格中可以看出,这些税种“链条式”的计算方法相互衔接,互相关联。由于购房时间长,房产和土地的增值快,交易产生的增值税、土地增值税税额颇高也就显现了出来,这为抵押物后期的处置增加了难度。

下户考察抵押物及周边环境时、以购房者的角度在附近房屋中介了解得知,二层以上的住宅房屋成交均价比较平稳,底商每平米的售价虽然和先期预判相差不多,但多数处于租赁状态,近些年鲜有买卖的成交记录。综合之前统计的数据,这较高的税费的确增加了此类房产交易的成本,既然找到了风险点,使抵押物的估值会更加准确,将风险进一步得到控制。

在和客户沟通的过程中,因为不能按照他们当初的期望估值和支付当金,自然表现的很失望。虽然这样,也要用积极地态度面对客户,不能敷衍了事,要取得客户的认可和信任,这一点非常的重要。多思考,勤沟通,同时也可以把前期所做的工作用聊天的方式和客户讲出来,起码让客户知道你的确是一直在帮助他,这样相互间有了信任度,也许焦点就从客户纠结的抵押物按几成支付当金,变成了客户能够接受提供周转资金的最低额度,在规避风险的同时,双方的需求也都得到了满足。

总之,在做房地产抵押典当业务时,切不要对抵押物盲目评估价值,多搜集相关数据进行分析,逐步扩大考察范围,使典当经营风险得到科学、合理、有效的控制。 


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