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浅谈房地产抵押典当应注意的一些事项

发布时间:2018-10-31 点击数:296


(办公室 宋鹏)


随着现代典当业的不断发展,业务种类也越来越多,虽有一些创新,但始终围绕不动产、动产及财产权利的抵、质押来开展。由于房地产市场的繁荣,房产的价值不断升高。中小企业或个人利用房地产来获取较大额度的融资,以解决临时性资金需求的业务逐渐增多。因此,房地产抵押典当已成为典当行各类业务中占比较大的业务项目。

也正因为如此,我们更不能因为房产的升值前景就忽视了房地产抵押典当业务中存在的一些风险。在看到价值的同时,应当认真审核,多方考虑,将风险控制在可承受的最小范围内,最大化保护典当行的利益。我将从以下几个方面来谈一谈房地产抵押典当业务中应当注意的一些事项。

一、房地产价值的评估

对于房地产价值的评估,作为业务人员还是要根据自己积累的的经验,通过市场调研结合实地勘察,多方搜集信息,从不同角度综合考虑,做出一个较为合理的价值判断。对于评估机构出具的评估报告,只能作为最初步的参考,切不可以此为定价依据。因为目前有些评估机构在利益的驱使下,出具的报告估值严重偏离市场,价值虚高。

二、企业背景与所需材料的审核

在典当业务中经常涉及到企业客户,这就需要对该企业的背景做一个全面摸底调查。以前这些调查涉及方面很广,困难很大。近来出现一些提供企业信息查询的服务商,可以大大提高查询效率且信息都是实时更新的。比如启信宝,从全国企业信用信息公示系统、中国法院裁判文书网、中国执行信息公开网等100家网站提取官方数据,所有数据由国家公开发布在网络上,可按关键字、股东/法人名、企业名、失信人等方式搜索查询。启信宝可查询企业的工商信息、法院判决信息、关联企业信息、失信信息、司法拍卖信息、招聘信息和企业评价信息等。此类服务收费不高,很小的花费就为典当行对企业背景摸查提供了很大的便利。

典当业务中还需要客户提供相关的材料,因此对材料真实性、有效性的审核应该为首要任务。这就要求除了要做到所必需的材料能够齐全外,一方面继续借助线上系统查询;另一方面还要结合线下,需要通过去工商、房管、民政等部门咨询、调档比对等辅助手段从侧面去验证、核实。做到从手续上做到严谨,没有遗漏、疏忽。万一以后涉及诉讼,也能形成完整证据链,有利于胜诉。

三、租赁权对抗风险

很多房地产抵押典当业务当中的房产都是正在出租使用中,按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即便不能按期偿还本金造成绝当,由于租赁仍然有效,在处置抵押房产时也会使变现价值降低,延长变现时间。这就要求业务人员在发放贷款前必须现场查看走访,确定抵押物的实际使用情况,并可采用公示、录像、照片等方式固定证据。

借款人声称无出租情况的,应要求其进行书面说明和保证,并明确若借款人提供虚假信息的话将承担的法律责任。条件允许的最好更换锁具,并将钥匙保管在典当行。

如存在租赁关系的,应要求承租人签订《承诺书》,首先明确承租人已经知晓此房产用来抵押典当借款,其次承租人须承诺在发生绝当处置抵押房产时,无条件配合典当行并在限定日期内腾房。日后若借款人因不能偿还本金息费等而绝当,在处置时即可以此来要求承租人腾房,保证抵押房产顺利变现。若承租人仍然不配合,已签订的《承诺书》也是在法院起诉腾房的关键依据。

四、变现风险

抵押房产绝当后会经过诉讼、执行,最后进入到司法拍卖。这一过程一般不是短期内可以完结的。因此,我们在业务之初确定典当金额时,除了对未来一段时间内市场波动的预测之外,还要对诉讼过程中可能产生的垫付费用,时间成本等做一个估值。即能给出合理的典当额度,又能保证在处置时可以及时变现。

有时还会遇到抵押房产面积很大,又无法分割处置,这种价值量大的房产,在做之前要充分做好市场调研。由于市场经济的发展,商品价格波动频繁,特别是近年来房产价格急剧上升,而目前楼市又遇国家调控,因此房产价值较难以把握,存在较大的市场风险。这就要求业务人员对市场走势要有一个较为准确的判断,在市场低迷“有价无市”的情况下,要考虑到若不易出售变现,则只能长期持有。大量资金无法及时回笼,也不利于以后的业务开展。

在房地产抵押典当业务中,还要尤其注意的是,所涉及的房地产的土地的用途。除《担保法》、《物权法》明文规定不得抵押的情况外,我们一般常见的有住宅、工业、商业这类用途的房地产,属于典当行比较成熟的业务,都积累了一定的经验,不再赘述。除此以外还有公共管理与公共服务设施这一类用地,即科教文卫体用地。此类用地属于公益事业用地,一般是采取行政划拨方式供给。即便可以抵押典当,在今后的处置变现中也会遇到很大困难,一是补交土地出让金,在本息尚未收回前典当行先要垫付一大笔费用;二是我国土地用途的改变需要复杂的审批手续,此类土地用途往往难以改变。这更加造成了处置时的不确定性,面临有限的流转市场,还有高昂的成本,得不偿失。

五、法律风险

在当户无法偿还本息,且协商无果的情况下必然要走诉讼程序。在协商过程中,一定要掌握好时间的把控。要及时地、全面地对当户的现状做一个评估。若具备还款能力,只是时间上需要周转,可适当放宽期限。若确实无力偿还的,就不要再浪费时间,应马上启动诉讼程序,及时立案,第一时间对抵押房产进行财产保全。如法院允许,最好是进行诉前财产保全,更能节省大量时间,保证首封。这样,也能使自己在以后的拍卖变现中占据优势地位。

目前各法院都接受以购买诉讼财产保全责任保险的方式实现对保全的担保。相比以前用等值房产或冻结资金做担保的方式,更有利于典当行的资金不被大量占用。

在房地产抵押典当业务的实际操作中,还需要做大量细致的工作,以上作为我个人的一点经验之谈还远远不够。希望大家能够集思广益,在今后的实际业务中多发现问题,不断完善提高风险把控意识,把业务做精做实。 


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