（业务部 刘思佟）

父母现居住一套由女儿所购置的房屋中，房产在父亲名下的房屋，在家庭还有一子的情况下，父母想直接过户给女儿，可以下列方式处理：

一、立遗嘱，说明情况，做公证。

遗嘱继承是按照遗嘱所执行的继承方法，但选择遗嘱继承必须要到相关部门进行公证，否则房产有可能会按照法律配比分配给亲属，如果条件允许可以让儿子儿媳拟一份同意遗嘱内容承诺书。这种方式常规且保险。具体要求：首先如果父母健在，身体状况良好，必须需要父母二人共同去公证机关办理遗嘱继承权的公证书，指定房产继承人。（父母双方需要携带各自的户口本、身份证，并带上结婚证、房本去办理）遗嘱继承免税，只需要缴纳公证费，天津市最新政策缴费标准是需要缴费350元（300元的公证费加上50元的代书费，注：一份350元，两份370元，两份含有20元副本费。）房屋继承过户需要经过继承权公证和继承登记两个步骤，免缴契税。生效在父母百年之后。（注：老人过世，遗嘱之前已公证情况下1、继承人拿遗嘱去公证处办理继承公证书，公证书费:两个人40元/平方米；一个人20元/平方米 2、去行政许可中心办理免税表3、拿着继承公证书，免税表，身份证，产权证，户口本去不动产权局办理业务，具体办理业务地点根据天津市具体区域而定。老人过世，遗嘱在老人生前未公证，其他继承人同意其遗嘱内容情况下，公证处将走法定继承；老人过世，遗嘱在老人生前未公证，其他继承人不同意其遗嘱内容情况下，需要走法院，法院将按遗嘱继承进行审判。）

二、写下法律文书，说明具体情况，要求儿子做承诺。

然而，经过调研，房管部门认为，并不赞同这种方式的实际应用，非法律专业人士，是无法准确写出此类文书的，如果自己写，不仅具有一定难度，最终也可能根本无法保障其权益，不能生效。房管部门也认为，第二种方式是没必要的，此类文书，自己写不好，也不好写。并不推荐。

三、可赠予，做公证。

根据《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠予必须办理公证。赠予房屋需要提交房屋所有权证书、赠予书和契据，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续，这种赠予行为具有规则效力。具体步骤如下：

(1)赠予人就房屋的赠予，与受赠人签订赠予协议文书

(2)办理公证。

(3)受赠人应交纳契税，并凭房屋所有权证明正本、赠予书领取契据。

(4)办理房屋所有权转让登记手续。

(5)房地产收购人办理变更登记手续，并提交下列文件：申请表 (窗口供应)；房地产产权证正本；当事人身份证、户口簿、赠书、公证；契税凭证。（女儿和父母一起到房地产管理机构申请变更登记，交纳相关税费，办理过户手续）

(6)捐赠人将房屋赠予受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准

房产赠予所需的费用则是（根据华律网法律咨询）

（1）公证费：按房价2%缴纳。（并不强制要求，而且天津市赠予不要求做公证，可不做）

（2）评估费：按房价0.5%缴纳。

（3）契税：按房价4%缴纳

（4）土地增值税：按房价1%缴纳。

（5）所得税：按房价1%缴纳

（6）房屋产权登记费：100.00元。

（7）0.05%买卖双方合同印花税相加的费用

女儿交税后，房产可直接过户到她名下（且买卖税点低）需要携带房产证，转让证明，身份证，户口本，赠予书，契税收据。

（关于二套房契税，按照国家规定购买第二套房和契税不享受优惠政策，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：契税税率为3%—5%。各地契税的适用税率，由省级政府在3%—5%规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案；契税怎么算要根据房屋平米的大小划分不同的契税税率。

不同地方政府所要求缴纳的房产契税是不一样的，购房者可以具体查询地方国土局。

而参照国家规定对购买普通住房征收契税的标准为：房本满五年：（普通住宅）90平方内1%、90平方至（140或144，各地不同）平内1.5%，如果不是购房或超过140平按3%缴纳，非普通住房按3%缴纳。购买二套房，不管普通还是非普通住宅契税都是3％。

二套房契税新政策有：买二套房契税从3％降至1％、新政不再提“普通住宅”、两年以上住房出售全部免征营业税、新政继续绕开一线城市。)

最后，我的建议，如果遗嘱已经公证，继承过户其实是最省钱且保险的。继承过户与买卖和赠予相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。