作者：陈凯 业务部经理  

随着房地产热潮的延续以及非理性开发的增多，典当业务中有越来越多的房地产开发企业以其在建工程（此处在建工程指商业开发并且已取得销售许可证的在建工程）抵押借款。由于房地产在建工程不是最终完结的商品，尚在生产建设过程中，并且房地产开发知识专业、生产建设关系复杂、由此产生的各种风险比之一般房地产抵押借款更多，甚至于可能造成收不回借款时处置不了抵押在建工程的情况。我们根据在房地产在建工程抵押借款业务中实际遇到和预想到的问题，整理出以下几点需注意的风险：

一、在建工程抵押价值的确认

由于在建工程不是最终完结可以使用的商品，在最终交付具备使用条件前，尚有需要投入的资金和相对较长的一段建设时间。在对在建工程的抵押价值认定上，不能参考该抵押项目的销售均价。需要核算开发商的实际投入和在建工程实际完工的情况，可以查验在建工程施工合同和开发企业支付工程款及配套费、税金等款项的凭证，核算工程完工还需投入多少资金，从在建工程的评估值中减去上述费用来确认在建工程的价值，并最终确定抵押价值。

二、在建工程抵押权实现优先受偿权的风险

根据《合同法》第二百八十六条的规定以及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）中的解释，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此看出，工程款受偿的法定优先权绝对的优先于抵押权。因此，在做在建工程抵押借款业务前一定要让抵押人提供建筑施工合同，并详细分析工程造价、付款约定、以及工程形象进度和已付工程款等。其次，可要求工程施工单位出具放弃工程款优先受偿权的承诺书，以保障抵押权优先受偿的实现。

另外，根据2001年修订的《税收征收管理办法》第45条第1款的规定，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。也就是说在办理在建工程抵押借款前一定要借款人提供完税证明，如有可能要求借款人配合到税务机关查询缴纳税款的情况，如果有欠缴税金情形，注意记录好欠缴的时间、金额，并且在对在建工程的评估中减去欠缴税收金额或者要求借款人把所欠缴的税金补缴完毕后再进行业务操作。

三、在建工程抵押借款与在建工程预售购房者的冲突和风险

根据《天津市商品房管理条例》第十七条（（一）法人资格和相应的房地产开发资质等级；（二）取得合法的国有土地使用权；（三）经批准的商品房建设投资计划、建设工程规划和施工许可；（四）已按照规定交纳基础设施配套费用；（五）有已经备案的物业管理方案或者签定的前期物业管理合同；（六）商品房项目开发建设达到市人民政府规定的工程形象部位；（七）施工进度和竣工交付日期；（八）商品房销售方案。）和《天津市房地产交易管理条例》第十五条的相关规定，商品房开发企业在满足上述条件并且将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统后，可以向市房地产交易行政主管部门申请办理《天津市商品房销售许可证》。由于天津市采用商品房网上交易管理系统，商品房销售需要从网上交易系统打印《天津市商品房买卖合同》，可以实时的管理和掌握商品房的销售情况和抵押情况，所以在建工程购房人和在建工程抵押的抵押权人的冲突有效的减少了。但在实际业务中，我们也碰到了一些新的情况，发现了一些开发商更隐形的危害在建工程抵押权实现的问题。比如说曾碰到一次开发商以不同的项目地址名分别申报《天津市商品房销售许可证》和办理《天津市房地产权证》。然后以此同一标的分别进行商品房的销售和房地产的抵押借款，并且和购房人签订了网上交易系统打印的《天津市商品房买卖合同》，以及和我们公司办理了《天津市房地产他项权证》。虽然最后我们公司成功的解决了此标的一房二卖的问题，挽回了损失，但是此案例充分的表明了房地产开发企业在房地产工程建筑、销售过程中掌握和可利用的漏洞有很多，而且非常隐蔽很难发现，加大了我们在此类业务中的风险。

另外，房地产开发企业有很多采用所谓内部认购或会员卡认购等模式，其实就是在没有取得《天津市商品房销售许可证》之前变相的一种的销售行为。由于开发企业未取得《天津市商品房销售许可证》，也不和购房人签订网上交易系统打印的《天津市商品房买卖合同》，所以有很大的隐蔽性，严重危及在建工程抵押权的实现。

四、在建工程抵押借款的其他风险

由于在建工程不是具有使用条件的商品，其达到使用条件尚需一段较长的时间，所以更容易受到房地产政策变动和房地产市场需求变化的影响。因此进行在建工程抵押借款业务操作之前，一定要对房地产政策的连续性和房地产市场进行详细分析和未来预期走势的判断，力求避免遭遇政策风险和市场需求变化风险。

再者，在建工程抵押借款多数情况是在建工程的部分进行抵押借款，而不是全部的在建工程，这就造成在处置在建工程不良时出现困难，会形成很难有人接手或买受的情况。所以，在做此类业务前要深入了解开发企业资金、债务和销售情况，尽量避免不良的出现。