事件概述：

2011年某公司向我公司申请借款，并以其自身拥有的房地产抵押给我公司作为其借款的担保。双方到房管局办理了房地产他项权登记，我公司取得了《天津市房地产他项权证》，他项权证的约定的抵押期限为：2011年1月25日至2012年1月24日（在房管局备案登记时提交的借款合同和抵押合同期限一致，都为一年，即2011年1月25日至2012年1月24日）。

焦点问题：

2012年1月24日双方借款合同和抵押合同到期后该公司既没有向我公司偿还借款本金及利息，也没有办理借款续期手续（属于绝当状态），这时我公司想通过诉讼途径实现债权，发现登记的抵押期限已过，就我公司对抵押的房地产是否还具有优先受偿的权利（即能否对抗抵押登记在后的抵押权人、能否对抗第三人通过诉讼，法院对该房地产的查封、冻结、扣押和该公司与第三人对于该房地产的买卖），成为问题的核心。现列举相关法律法规说明该问题：

一、《物权法》

1、第一百七十七条　有下列情形之一的，担保物权消灭：

 （一）主债权消灭；

　（二）担保物权实现；

　  （三）债权人放弃担保物权；

  （四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

2、第一百七十八条　担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

3、第一百九十五条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

4、第二百零二条　抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

二、《担保法》

1、第五十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

2、第五十八条 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过)

1、第十二条　当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。

担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。

2、第五十五条　已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。

四、《天津市房地产交易管理条例》

第十条 有下列情形之一的房地产，不得转让：

(一)房地产权属未进行登记的；

(二)房地产权属有争议的；

(三)未取得商品房销售许可证的；

(四)土地使用权被依法收回的；

(五)共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；

(六)已作他项权登记的房地产，未经他项权人书面同意的；

(七)被司法机关或者行政机关依法查封的；

(八)法律、法规规定不得转让的其他情形。

分析：

通过查阅相关法律法规，查询相关规范性文件，结合学者观点和律师意见，得出如下分析：

房地产抵押期限与房地产抵押权期限是两个不同概念，其既有联系又有区别：

1、联系：二者均始自抵押合同的登记生效之日，在抵押期限内，债务人履行了债务，抵押权随之消失；在抵押期限届满时，债务人未履行债务，抵押权期限超越抵押期限而存续，直至主合同之债消灭；

2、区别：二者终了之日不同，房地产抵押期限依赖于主合同债的届满期，因为主合同的债的届满期已经确定，所以房地产的抵押期限是确定的。房地产抵押权的期限终了之日依附于主合同债的消灭，因为主合同债的消灭之日往往与合同约定的债的履行期限不符，所以房地产抵押权的期限是不确定的。

结论：

根据以上法律法规，结合学者观点和目前了解到的审判实例，对于该公司为其借款而抵押给我公司的担保物，虽然抵押期限已经届满，但在主债权未得清偿并且没有超过诉讼时效（借款合同合法有效）、担保物的物权未丧失的情况下我公司对于抵押物丧失优先受偿权的可能性较小。

 

 

                                                                        业务部

                                                                  2012年2月28日