甲企业以办公楼抵押向典当行借款100万元，约定了抵押期限6个月，并办理了房地产抵押登记手续，典当行获得了房地产他项权证。甲企业获得贷款后正常交息费3个月即发生资金困难不能正常交息费，典当行在多次和甲企业沟通了解后，给予借款人筹措资金的机会没有马上走诉讼途径暂缓行使抵押权利。在签订典当合同第10个月，典当行发现抵押房产被当地区法院在案件执行中查封，原因为乙企业以甲企业欠款为由起诉至法院，该法院判决甲企业偿还乙企业欠款80万元，乙企业在判决生效后申请法院强制执行。该法院以甲企业房产已超过典当合同中约定的抵押期限，欲拍卖该房产偿还乙企业的债权。

典当行为了维护自己的权益，深入学习研究了有关的法律和司法解释，咨询了许多法律学者。正式向该法院提交了执行异议申请书，申明典当行依法设立的房地产抵押权具有优先受偿权，受法律保护。该法院执行法官以甲企业房产已超过典当合同中约定的抵押期限，欲拍卖该房产偿还乙企业的债权的决定是错误的，违反了担保法和最高院关于担保法的司法解释。根据担保法，只要债权存在，抵押物没有灭失，抵押权就存在。合同中约定的抵押期限和借款期限同为六个月显然是无效的条款。担保法司法解释第十二条规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。第五十五条规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。经过典当行的据理力争，经过法院领导的研究确定典当行为该房产拍卖款的第一顺序受偿人。最后典当行收回全部本金和部分息费（六个月的综合费）。

 评析：

典当行要吸收的教训是：设立的房地产抵押借款合同要经过慎重研究，避免有抵押期限等无效和其它的不公平的霸王（如保险等）条款。有条件的地方还可以统一出台格式化贷款合同，有利于行业维权和自律。

本案法院的判决是没有错误的,法院在执行中先于查封也没有问题,但问题是法院把抵押期和抵押权期限搞错了,随之而来就又出现了优先权的错误问题.

1、抵押期不等于抵押权期（即担保期）。合同中约定的抵押期限，往往在实际中出现续期，转期，贷新还旧，超期违约不还等现象。本案就是超期，但超期并不代表就失去了抵押权。抵押期与抵押权是两个概念，一旦抵押成立抵押权人就获得抵押权.抵押权的消失并不决定于由合同中约定的抵押期限是否到期，而是由债权是否消失决定的。<担保法>规定，债权消失抵押权消失。所以，一次抵押登记后没有必要再去续期登记。

2、担保期一般在合同中约定,不超过两年,法定合同到期后延续最长不超过两年.合同没有约定的,法定合同到期后6个月。本案在第10个月,即合同超期4个月，没有超过6个月的法定期限,担保继续有效.同时,由于债权没有消失,抵押权依然存在.

3、优先权的问题。我们知道，抵押一旦登记，就有对抗一切第三人的效力，即使对法院也不例外。所以，法院虽然可以查封、拍卖，但拍卖后债务清偿的第一人是已经登记的抵押权人，他的抵押权消失的条件就是债务得到全部清偿。其他债务人只能在剩余的拍卖款中按份平均受偿。 

                         （中国典当联盟网）