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持续升温后房地产对经济带动作用弱化
发布时间：2009-08-17
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主持人：黄丽珠
对话嘉宾：兴业银行资深经济学家 鲁政委 博士
统计局1月至7月全国房地产市场运行数据显示，7月全国房地产开发投资同比增长11.6%，这是1月至2月达到历史低位后连续第五个月回升。同时，7月房屋销售价格指数同比增长1.0%，在6个月的同比负增之后，自6月起已连续两个月保持正增。1月至7月累计销售额达2万亿元，同比大增60.4%。然而，价格、销量的同步回升背后，隐忧也不容忽视。7月投资额出现了今年以来首次显著走低。下半年我国房地产走势正在成为各界关注的焦点。对此，兴业银行资深经济学家鲁政委认为，高房价将自住客更多逐出市场，吸引了更多投资性购房者入市；同时也使销量开始出现萎缩，开发商扩大生产的信心受到抑制。随着房价快速回升高位，房地产业对经济的带动作用已出现减弱苗头。
上半年我国房地产业持续升温
主持人：您认为是哪些因素的作用，使得上半年我国房地产业景气持续好转？
鲁政委：作为背后的主要推动因素，是价格和销售量的同步回升。7月份房屋销售价格在延续了6个月的同比负增长之后，连续第二个月保持同比正增长。与此同时，商品房累计销售额也同步上升，较去年同期增长60.4%，销售额增速自年初以来持续加快。
量价齐升，大大鼓舞了房地产开发商信心。根据房地产业资金来源景气指数，本月达到103.3%，较上月提高4.6个百分点，这也是该指数在保持了长达12个月100之下水平后首次回升到100以上。与此同时，土地购置面积也在继续增加。1月至7月份，土地购置面积达到1.6亿平方米，较1月至6月份增加2600万平方米。这是土地购置面积自年初以来连续第五个月增加。
从价格到销量、从开发投资到土地购置的同步回升，共同使得房地产业景气持续好转。根据国房景气指数，7月份为98.0%，较上月提高1.4个百分点，这是4月份以来连续第四个月回升。
对经济带动作用趋于弱化
主持人：房地产业对经济的带动作用，主要体现在房地产业在消费方面和产业本身的投放方面对经济的带动。近来您提出随着房价快速回升至本轮调整前的高位，房地产业对经济的带动作用已出现可能减弱苗头。请解释一下您的这个观点？
鲁政委：首先，房价回升过快逐出自住者，弱化拉动消费作用。本轮房地产回暖一个令人担忧的现象是房价反弹速度过快。根据国房景气指数提供的商品房平均销售价格指数，当前该指数已达到102，回到了2008年第三季度时的水平，在6个月内快速由低点回升了5.1个百分点，离历史最高点2007年12月时的110已仅差8个百分点。
人们通常认为，房地产业对消费具有很强的拉动作用，但前提是自住需求。因为虽然房产购置本身属于投资，但购房之后的装修、家电配备等诱致性需求较多。投资性购房将不会有拉动作用。这方面一个典型例子，是所谓的储蓄性购房：购房者完全将房屋等同于一种具有保值功能的储蓄，其购买若干套房屋，既不装修也不出租，房屋只是在需要用钱的时候才被出售。不装修、不出租的特点，一方面弱化了对消费的拉动；另一方面也使得即使住房空置率上升租金水平也难以下降。而当前房价的快速回升，已越来越多地将年初启动这个市场的自住需求者逐出市场，而更多的投资需求者正在进入并主导这个市场。由此将大大弱化房地产业对消费的拉动作用。
其次，房地产业从投资角度对经济的拉动作用出现趋弱苗头。虽然7月份房地产开发投资增速较上月继续回升，本月的投资额却出现了今年初以来的首次显著走低，较上月减少1000多亿元。即使考虑到每年7月份投资额均有下降，在剔除季节性因素后，也依然较上月下降300多亿元，为今年以来首次环比下降。
与此同时，房地产开发投资额在全部城镇固定资产投资中所占的比例，今年初以来也一直下降，由1月至2月的23.3%下降到了7月的18.5%，并未因房价上涨、投资同比增速回升而使占比出现提高。
投资额下降和占比的持续下滑，暗示了期待房地产在短期内肩负起引导中国经济进入持续回升通道的重任期望过高。事实上，房地产的下跌会加大经济下滑压力，但在其他领域仍未回暖的情况下，单纯的房地产并不足以成为中国经济回升的引擎。
主持人：地产商在房价快速回升至高位的情况下，为什么并未立即加快投资？
鲁政委：一个重要原因可能是销量已开始出现萎缩。以上海住宅销售的日数据作为一个缩影，清楚显示了这种缩量趋势。这显示出高房价对人们购房的制约作用已开始逐步显现，再加上宏观调控政策微调所触发的观望情绪，使得房地产销售再度走到了“价高量缩”进退维谷的境地。如果这种形势延续，则刚刚出现的房地产企业融资条件改善，也可能在未来再度陷入困境。
年内市场预期及本轮房地产调控的启示
主持人：在非政府部门投资被刺激起来之前，监管层和银行业界更关注什么问题？您认为下半年整个房地产市场特征将会呈现何种态势？
鲁政委：就政策方面而言：政策面一直希望能够尽快启动民间投资、以便推动经济进入更可持续回升通道；同时，房地产企业在第二季度的适时回暖，有效弥补了地方资金的不足，使得扩张性计划配套资金到位率提高。因此，在非政府部门的投资被刺激起来之前，预计对房地产业的调控政策仍将维持稳定。但是，房地产企业的信用风险防控问题，可能悄然成为监管部门和银行更为关注的一个问题。
就市场运行方面而言：根据往年的经验，一般每年第四季度和第一季度是淡季，第二、三季度则是旺季。而目前在通常的旺季，市场就陷入了“价高量缩”的境地。这意味着，在下半年，市场将不会再回到第二季度那种需求旺盛的状态；当然，价格也难以下调。也就是说，下半年的整个市场特征将会呈现出“价滞量缩”的供需力量僵持状态。在这种市场形势下，房地产开发的新开工水平，很可能只会出现缓慢回升，而非乐观预期的大规模推进。
主持人：那么，您认为本轮房地产调控给我们带来了哪些启示？
鲁政委：作为本轮房地产调控应该总结的直接教训，是应当考虑如何避免房价短期内的过快上涨。而作为其背后更深层次的原因，主要是三方面：
应根据收入状况，分层解决居民住房问题，让低收入者通过保障性住房实现居有其所，减弱房地产业当前所承载过多公平方面的压力。
要进一步拓展居民投资与财产保值渠道，避免储蓄性购房需求大量进入市场，挤占有限的资源。建议考虑专门对居民发行浮动利率储蓄国债，扩大浮动利率政策性金融债投资主体范围，让居民个体也能方便认购，并尽快推出物业税。
同时，进一步完善社保制度，提高养老收入的可预期性，弱化试图“以房养老”者大量进入房地产市场的冲动。在这方面，可以考虑财政部发行挂钩通胀的国债，将个人养老金账户资金相当比例定向投资于此类债券，拿较小比例部分投资于资本市场。 (金融时报)