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房屋典当就像走钢丝
发布时间：2008-03-10
点击数：2705
热闹是一回事，风险大小又是另一回事。
受宏观调控影响，成都房价近期每平方米跌幅在1000元左右，一直伺机而动的武涛决定“抄底”。不过，他向银行申请房贷却碰了壁：银行认定他购二套房，不符合房贷新政的规定。在朋友的点拨下，他选择了从典当行筹资。
走遍了蓉城十几家典当行后，武涛发现典当房屋筹款的方式并不像外界想象的那样复杂，但其中暗藏的诸多风险却又让他短时间内难以下定决心。
抄底房市催热典当行情
市场上急于抄底房市的人不在少数，这使典当行的生意陡然火了起来。少数有准备的典当行早就筹措了大量资金，如鱼得水，而大多数却准备不足，错过了这一波业务高峰。
武涛以成都万科某楼盘一套80平方米的现房为例算了一笔账。在降价前，该楼盘公布的价格在每平方米4700元左右，总价38万元，而现在降价30％，仅需26万多元就可以买到。
如果按照开发商推出的青年置业计划，采用首付2成30年按揭，房款加利息总计七十多万元，要多付出近40万元的利息。比较按揭和付现款，武涛认为长期按揭并不适合自己。相反，如果他把自己的第一套房抵押，按照几家典当行制定的八成放贷计划，也可以拿到四十多万元现金，完全可以全款支付购买新房。
“虽然典当行利率较高，月利4％左右，但只要自己能在短期内偿还，就值得操作。”在一家集团公司从事财务工作多年的武涛很会算账：“大多数人认为房价还会下跌，但我认为就像股市一样，很快会触底反弹。”
在成都，同意武涛观点的人不在少数，正是他们急于抄底的心态，使成都典当行的生意火了起来。据成都东华典当行负责人谢军介绍，近期每天打电话咨询放贷比例和利率的电话明显增多。从打来电话和上门咨询的客户构成来看，目前房屋典当的人群主要分三类：一类是股市被套，急需现金周转的个人；二是企图逢低吸盘的“炒房客”；第三类是急于筹措流动资金的小型地产企业。
谢军说，新政后银行放贷收紧，有准备的典当行早就筹措了大量资金以应对典当高潮，“但大部分典当行仍然由于准备不足出现资金紧张”。
胜在手续简便速度快
由于房屋变现容易，价值大，利润又相对较高，加上对未来房产市场的乐观估计，不少典当行都看中了房屋典当这块市场。
在银行收紧房贷的背景下，典当行手续简便、速度快的优势更充分地显现出来。
武涛表示，房屋典当时间上明显快于银行房产抵押贷款，对他非常有吸引力。银行按揭，不仅要经过申请、审批，还要对贷款人做细致的信用评价等等，环节众多，最快也要一个月左右才能放贷。而房屋典当操作相对简单，典当行一般“认房不认人”，只需做房屋估价，无须对房主进行信用评估，一般只需2~3天就可办妥，快则当天即可放贷。对于贷款金额不大，还款周期较短的人来说，房屋典当相对银行房贷非常具有优势。
在贷款中间费用上，谢军也向记者算了一笔账：房屋抵押贷款如果通过银行来操作，银行需要与评估部门、律师事务所、保险公司等单位合作，这些费用都需要房主支付，所需费用较多。加上银行放款谨慎，周期较长，而申请者最关心的恰恰就是放款时间。相比中间费用和时间，房屋典当一般由典当行的专业人士与房主共同评估，不仅可以省去专业评估机构的费用，在时间上也快得多。
典当行赚钱靠的是利息，利率按同期银行商业贷款利率计算，不过比银行贷款多一项综合费。谢军介绍，在典当行的所有业务中，房屋典当属于高收益业务，一般按照贷款额的3.7％收取综合费。例如，房主需要10万元贷款，则每月要向典当行支付3700元的综合费用和按同期银行利率折算的利息。3.7％的综合费用一般分两次支付，房主在获得贷款前交纳3％，余下0.7％到期赎回时支付。
由于房屋变现容易，价值大，利润又相对较高，加上对未来房产市场的乐观估计，不少典当行都看中了房屋典当这块市场。自然，房屋在典当行的典当物品中所占比重也越来越大，大多典当行在每月的营业额中，房屋典当占了50％以上，而每笔业务每月的收益都在6％以上。
法律不承认典权是物权
目前出现的房屋典当热显然与房市“拐点”相关，房价在区域内的下降幅度明显，但一旦房价反弹后，对于典当行和房主来说都面临着新的问题。
房市“拐点论”让典当行坐拥丰厚利润的同时，各方也对典当的风险表示担忧。
与银行房屋抵押贷款不同，房屋典当“成交”时，一般要将典当房屋转移给典当行占有、使用和收益。而典当关系建立后，原房主依约定或法律规定逾期不赎回的，可作“死当”处理，由典当行取得房屋所有权。这对抵押房主来说风险非常大。
即使这样，典当行仍认为自己风险颇大。由于近期楼市降价潮中大多是地段不好、有价无市的楼盘。一旦典当行对房屋估值发生偏差，而房子成“死当”后就容易导致贱卖，甚至卖不出去。“这样的话，我们的资金周转就会大受影响，甚至亏本。”谢军认为，大多数情况下典当行无法摸清被当房屋是否有债务纠纷和费用纠纷，从这一层面上讲难以避免“死当”的发生。
“房屋资产虽然价值较大，但由于缺乏一套完善的信用评估体系，典当行仍然有较大风险。”他说。武涛也认为，目前出现的房屋典当热显然与房市“拐点”有关，在现行宏观政策的调整下，房价在区域内的下降幅度明显，但一旦房价反弹后，对于典当行和房主来说都面临着新的问题。
对于急需资金的房主来说，典当虽然是一条捷径，但由于利率和费用加在一起很高，如果到期筹集不齐利息，超过期限5天，房屋将被作“死当”处理，风险极高。根据典当行的抵押合同，客户一旦超出当期，典当行有权处理抵押物。但处理的溢价归谁很难界定。即使在抵押期间，由于使用权和收益权都交由典当行处理，一旦发生房屋损坏，其程度和责任都难以评判。“如果遇上信誉不好的典当机构，故意损坏房屋和设备，造成纠纷，拖延当期，房主就苦不堪言了。”
据四川盛凯律师事务所王凯律师介绍，典当房屋所面临的风险确需层层算计，特别是没有经过公证的抵押行为，如果典当房子的房主没有诚信，很有可能将房产证挂失。而对于房主来说，目前的法律中不承认典权是物权，得不到等同物权的法律保护。一旦发生典当风险，典当行经济损失难以挽回。
当然，按照谢军的介绍，目前典当房屋业务发生“死当”的情况还不多。“由于不动产的保值能力和可能出现的溢价能力，大多典当者都会在当期内还清贷款。”（中国经营报）
受宏观调控影响，成都房价近期每平方米跌幅在1000元左右，一直伺机而动的武涛决定“抄底”。不过，他向银行申请房贷却碰了壁：银行认定他购二套房，不符合房贷新政的规定。在朋友的点拨下，他选择了从典当行筹资。
走遍了蓉城十几家典当行后，武涛发现典当房屋筹款的方式并不像外界想象的那样复杂，但其中暗藏的诸多风险却又让他短时间内难以下定决心。
抄底房市催热典当行情
市场上急于抄底房市的人不在少数，这使典当行的生意陡然火了起来。少数有准备的典当行早就筹措了大量资金，如鱼得水，而大多数却准备不足，错过了这一波业务高峰。
武涛以成都万科某楼盘一套80平方米的现房为例算了一笔账。在降价前，该楼盘公布的价格在每平方米4700元左右，总价38万元，而现在降价30％，仅需26万多元就可以买到。
如果按照开发商推出的青年置业计划，采用首付2成30年按揭，房款加利息总计七十多万元，要多付出近40万元的利息。比较按揭和付现款，武涛认为长期按揭并不适合自己。相反，如果他把自己的第一套房抵押，按照几家典当行制定的八成放贷计划，也可以拿到四十多万元现金，完全可以全款支付购买新房。
“虽然典当行利率较高，月利4％左右，但只要自己能在短期内偿还，就值得操作。”在一家集团公司从事财务工作多年的武涛很会算账：“大多数人认为房价还会下跌，但我认为就像股市一样，很快会触底反弹。”
在成都，同意武涛观点的人不在少数，正是他们急于抄底的心态，使成都典当行的生意火了起来。据成都东华典当行负责人谢军介绍，近期每天打电话咨询放贷比例和利率的电话明显增多。从打来电话和上门咨询的客户构成来看，目前房屋典当的人群主要分三类：一类是股市被套，急需现金周转的个人；二是企图逢低吸盘的“炒房客”；第三类是急于筹措流动资金的小型地产企业。
谢军说，新政后银行放贷收紧，有准备的典当行早就筹措了大量资金以应对典当高潮，“但大部分典当行仍然由于准备不足出现资金紧张”。
胜在手续简便速度快
由于房屋变现容易，价值大，利润又相对较高，加上对未来房产市场的乐观估计，不少典当行都看中了房屋典当这块市场。
在银行收紧房贷的背景下，典当行手续简便、速度快的优势更充分地显现出来。
武涛表示，房屋典当时间上明显快于银行房产抵押贷款，对他非常有吸引力。银行按揭，不仅要经过申请、审批，还要对贷款人做细致的信用评价等等，环节众多，最快也要一个月左右才能放贷。而房屋典当操作相对简单，典当行一般“认房不认人”，只需做房屋估价，无须对房主进行信用评估，一般只需2~3天就可办妥，快则当天即可放贷。对于贷款金额不大，还款周期较短的人来说，房屋典当相对银行房贷非常具有优势。
在贷款中间费用上，谢军也向记者算了一笔账：房屋抵押贷款如果通过银行来操作，银行需要与评估部门、律师事务所、保险公司等单位合作，这些费用都需要房主支付，所需费用较多。加上银行放款谨慎，周期较长，而申请者最关心的恰恰就是放款时间。相比中间费用和时间，房屋典当一般由典当行的专业人士与房主共同评估，不仅可以省去专业评估机构的费用，在时间上也快得多。
典当行赚钱靠的是利息，利率按同期银行商业贷款利率计算，不过比银行贷款多一项综合费。谢军介绍，在典当行的所有业务中，房屋典当属于高收益业务，一般按照贷款额的3.7％收取综合费。例如，房主需要10万元贷款，则每月要向典当行支付3700元的综合费用和按同期银行利率折算的利息。3.7％的综合费用一般分两次支付，房主在获得贷款前交纳3％，余下0.7％到期赎回时支付。
由于房屋变现容易，价值大，利润又相对较高，加上对未来房产市场的乐观估计，不少典当行都看中了房屋典当这块市场。自然，房屋在典当行的典当物品中所占比重也越来越大，大多典当行在每月的营业额中，房屋典当占了50％以上，而每笔业务每月的收益都在6％以上。
法律不承认典权是物权
目前出现的房屋典当热显然与房市“拐点”相关，房价在区域内的下降幅度明显，但一旦房价反弹后，对于典当行和房主来说都面临着新的问题。
房市“拐点论”让典当行坐拥丰厚利润的同时，各方也对典当的风险表示担忧。
与银行房屋抵押贷款不同，房屋典当“成交”时，一般要将典当房屋转移给典当行占有、使用和收益。而典当关系建立后，原房主依约定或法律规定逾期不赎回的，可作“死当”处理，由典当行取得房屋所有权。这对抵押房主来说风险非常大。
即使这样，典当行仍认为自己风险颇大。由于近期楼市降价潮中大多是地段不好、有价无市的楼盘。一旦典当行对房屋估值发生偏差，而房子成“死当”后就容易导致贱卖，甚至卖不出去。“这样的话，我们的资金周转就会大受影响，甚至亏本。”谢军认为，大多数情况下典当行无法摸清被当房屋是否有债务纠纷和费用纠纷，从这一层面上讲难以避免“死当”的发生。
“房屋资产虽然价值较大，但由于缺乏一套完善的信用评估体系，典当行仍然有较大风险。”他说。武涛也认为，目前出现的房屋典当热显然与房市“拐点”有关，在现行宏观政策的调整下，房价在区域内的下降幅度明显，但一旦房价反弹后，对于典当行和房主来说都面临着新的问题。
对于急需资金的房主来说，典当虽然是一条捷径，但由于利率和费用加在一起很高，如果到期筹集不齐利息，超过期限5天，房屋将被作“死当”处理，风险极高。根据典当行的抵押合同，客户一旦超出当期，典当行有权处理抵押物。但处理的溢价归谁很难界定。即使在抵押期间，由于使用权和收益权都交由典当行处理，一旦发生房屋损坏，其程度和责任都难以评判。“如果遇上信誉不好的典当机构，故意损坏房屋和设备，造成纠纷，拖延当期，房主就苦不堪言了。”
据四川盛凯律师事务所王凯律师介绍，典当房屋所面临的风险确需层层算计，特别是没有经过公证的抵押行为，如果典当房子的房主没有诚信，很有可能将房产证挂失。而对于房主来说，目前的法律中不承认典权是物权，得不到等同物权的法律保护。一旦发生典当风险，典当行经济损失难以挽回。
当然，按照谢军的介绍，目前典当房屋业务发生“死当”的情况还不多。“由于不动产的保值能力和可能出现的溢价能力，大多典当者都会在当期内还清贷款。”（中国经营报）