房屋典当就像走钢丝

发布时间:2008-03-10 点击数:2441
 
热闹是一回事,风险大小又是另一回事。

  受宏观调控影响,成都房价近期每平方米跌幅在1000元左右,一直伺机而动的武涛决定“抄底”。不过,他向银行申请房贷却碰了壁:银行认定他购二套房,不符合房贷新政的规定。在朋友的点拨下,他选择了从典当行筹资。

  走遍了蓉城十几家典当行后,武涛发现典当房屋筹款的方式并不像外界想象的那样复杂,但其中暗藏的诸多风险却又让他短时间内难以下定决心。

  抄底房市催热典当行情

  市场上急于抄底房市的人不在少数,这使典当行的生意陡然火了起来。少数有准备的典当行早就筹措了大量资金,如鱼得水,而大多数却准备不足,错过了这一波业务高峰。

  武涛以成都万科某楼盘一套80平方米的现房为例算了一笔账。在降价前,该楼盘公布的价格在每平方米4700元左右,总价38万元,而现在降价30%,仅需26万多元就可以买到。

  如果按照开发商推出的青年置业计划,采用首付2成30年按揭,房款加利息总计七十多万元,要多付出近40万元的利息。比较按揭和付现款,武涛认为长期按揭并不适合自己。相反,如果他把自己的第一套房抵押,按照几家典当行制定的八成放贷计划,也可以拿到四十多万元现金,完全可以全款支付购买新房。

  “虽然典当行利率较高,月利4%左右,但只要自己能在短期内偿还,就值得操作。”在一家集团公司从事财务工作多年的武涛很会算账:“大多数人认为房价还会下跌,但我认为就像股市一样,很快会触底反弹。”

  在成都,同意武涛观点的人不在少数,正是他们急于抄底的心态,使成都典当行的生意火了起来。据成都东华典当行负责人谢军介绍,近期每天打电话咨询放贷比例和利率的电话明显增多。从打来电话和上门咨询的客户构成来看,目前房屋典当的人群主要分三类:一类是股市被套,急需现金周转的个人;二是企图逢低吸盘的“炒房客”;第三类是急于筹措流动资金的小型地产企业。

  谢军说,新政后银行放贷收紧,有准备的典当行早就筹措了大量资金以应对典当高潮,“但大部分典当行仍然由于准备不足出现资金紧张”。

  胜在手续简便速度快

  由于房屋变现容易,价值大,利润又相对较高,加上对未来房产市场的乐观估计,不少典当行都看中了房屋典当这块市场。

  在银行收紧房贷的背景下,典当行手续简便、速度快的优势更充分地显现出来。

  武涛表示,房屋典当时间上明显快于银行房产抵押贷款,对他非常有吸引力。银行按揭,不仅要经过申请、审批,还要对贷款人做细致的信用评价等等,环节众多,最快也要一个月左右才能放贷。而房屋典当操作相对简单,典当行一般“认房不认人”,只需做房屋估价,无须对房主进行信用评估,一般只需2~3天就可办妥,快则当天即可放贷。对于贷款金额不大,还款周期较短的人来说,房屋典当相对银行房贷非常具有优势。

  在贷款中间费用上,谢军也向记者算了一笔账:房屋抵押贷款如果通过银行来操作,银行需要与评估部门、律师事务所、保险公司等单位合作,这些费用都需要房主支付,所需费用较多。加上银行放款谨慎,周期较长,而申请者最关心的恰恰就是放款时间。相比中间费用和时间,房屋典当一般由典当行的专业人士与房主共同评估,不仅可以省去专业评估机构的费用,在时间上也快得多。

  典当行赚钱靠的是利息,利率按同期银行商业贷款利率计算,不过比银行贷款多一项综合费。谢军介绍,在典当行的所有业务中,房屋典当属于高收益业务,一般按照贷款额的3.7%收取综合费。例如,房主需要10万元贷款,则每月要向典当行支付3700元的综合费用和按同期银行利率折算的利息。3.7%的综合费用一般分两次支付,房主在获得贷款前交纳3%,余下0.7%到期赎回时支付。

  由于房屋变现容易,价值大,利润又相对较高,加上对未来房产市场的乐观估计,不少典当行都看中了房屋典当这块市场。自然,房屋在典当行的典当物品中所占比重也越来越大,大多典当行在每月的营业额中,房屋典当占了50%以上,而每笔业务每月的收益都在6%以上。

  法律不承认典权是物权

  目前出现的房屋典当热显然与房市“拐点”相关,房价在区域内的下降幅度明显,但一旦房价反弹后,对于典当行和房主来说都面临着新的问题。

  房市“拐点论”让典当行坐拥丰厚利润的同时,各方也对典当的风险表示担忧。

  与银行房屋抵押贷款不同,房屋典当“成交”时,一般要将典当房屋转移给典当行占有、使用和收益。而典当关系建立后,原房主依约定或法律规定逾期不赎回的,可作“死当”处理,由典当行取得房屋所有权。这对抵押房主来说风险非常大。

  即使这样,典当行仍认为自己风险颇大。由于近期楼市降价潮中大多是地段不好、有价无市的楼盘。一旦典当行对房屋估值发生偏差,而房子成“死当”后就容易导致贱卖,甚至卖不出去。“这样的话,我们的资金周转就会大受影响,甚至亏本。”谢军认为,大多数情况下典当行无法摸清被当房屋是否有债务纠纷和费用纠纷,从这一层面上讲难以避免“死当”的发生。

  “房屋资产虽然价值较大,但由于缺乏一套完善的信用评估体系,典当行仍然有较大风险。”他说。武涛也认为,目前出现的房屋典当热显然与房市“拐点”有关,在现行宏观政策的调整下,房价在区域内的下降幅度明显,但一旦房价反弹后,对于典当行和房主来说都面临着新的问题。

  对于急需资金的房主来说,典当虽然是一条捷径,但由于利率和费用加在一起很高,如果到期筹集不齐利息,超过期限5天,房屋将被作“死当”处理,风险极高。根据典当行的抵押合同,客户一旦超出当期,典当行有权处理抵押物。但处理的溢价归谁很难界定。即使在抵押期间,由于使用权和收益权都交由典当行处理,一旦发生房屋损坏,其程度和责任都难以评判。“如果遇上信誉不好的典当机构,故意损坏房屋和设备,造成纠纷,拖延当期,房主就苦不堪言了。”

  据四川盛凯律师事务所王凯律师介绍,典当房屋所面临的风险确需层层算计,特别是没有经过公证的抵押行为,如果典当房子的房主没有诚信,很有可能将房产证挂失。而对于房主来说,目前的法律中不承认典权是物权,得不到等同物权的法律保护。一旦发生典当风险,典当行经济损失难以挽回。

  当然,按照谢军的介绍,目前典当房屋业务发生“死当”的情况还不多。“由于不动产的保值能力和可能出现的溢价能力,大多典当者都会在当期内还清贷款。”(中国经营报)