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《Saft专栏》美国银行业的下一波苦水:房地产开发贷款
发布时间：2009-03-12
点击数：1672
(James Saft是路透专栏撰稿人,以下内容仅代表其个人观点)
撰稿 James Saft 编译 王露迪
路透伦敦3月10日电---美国的银行未来一年将面临又一波减记资产甚至倒闭的风险——发放给房地产商，用于开发住宅及商业地产项目的贷款迅速演变为坏账。
撰稿 James Saft 编译 王露迪
路透伦敦3月10日电---美国的银行未来一年将面临又一波减记资产甚至倒闭的风险——发放给房地产商，用于开发住宅及商业地产项目的贷款迅速演变为坏账。
而且,这些贷款均为传统贷款,且集中在小型银行手中,它们的命运意义深刻,因这反映出银行业的问题已经远不只是大型贷款机构手中所谓的"不良资产"而已.迄今为止,公众的注意力以及政府援助都聚焦在这些大型银行上。
同时,这也清晰地展现出阻止房市崩溃以及去杠杆化的过程有多困难。所有的银行贷款中,房地产开发贷款(ADC)总计占了8.4%,略低于30年最高水准。开发商利用这些贷款置地,营建基础设置,并建造房屋或商用楼宇。但是,当项目完工时,需要一个相当健康的房地产市场为基础--有人愿意购买或租下房屋.而如今,麻烦可大了。
“媒体全都在关注消费者止赎,却忽略了才刚开始的建筑开发商止赎。随着这些资产将以极低的价格清算,开发商止赎将持续带来重大的破坏,除非他们明白房价不会企稳。”Zelman & Associates长期研究房市的分析师Ivy Zelman表示,她认为这一压力将导致"数以百计的银行"倒闭或面临清算。“美国联邦存款保险公司(FDIC)并没有足够的资金来处理这一切。他们没有足够的空间来处理所有这些陷入困境的银行。他们也没有能力尽快检查小型银行。”她说。
Zelman预计,美国银行业从现在到2013年料将被迫额外减记840亿美元的ADC贷款,相当于一级资本的9%。
Zelman预计,美国银行业从现在到2013年料将被迫额外减记840亿美元的ADC贷款,相当于一级资本的9%。
在消费贷款及购房贷款违约数量不断攀升的情况下,目前来看银行业已难以承担这种规模的损失,更别提商业贷款的前景还在不断恶化。
年末时不良ADC贷款比率达到8.5%,上年同期仅为3.2%.违约时间在30-89天之间的贷款宗数也在攀升。由于营收乏力,无法带来可靠的现金流,开发商正勉力求存。他们开始支取银行所承诺的无担保贷款。而无担保建筑贷款的支取比率已触及73%,甚至高于1990年代房市大滑坡期间的水准,显示建筑商的艰难处境。
FDIC捉襟见肘
ADC贷款如何都集中在小型及社区银行手中,是特别值得关注的问题。这些银行通常和本地开发商都有长期且深远的关系。小型银行的不良贷款中,ADC贷款占47%,而大型银行的这一比例仅为14%。
而且也不能指责称是“按市价计”会计原则或者是将不良资产证券化引发了这些损失。这些贷款通常被视为持有至到期,而且通常也不会将这些贷款打包成复杂证券。
Institutional Risk Analytics专注银行风险分析的Chris Whalen认为,银行在商业不动产方面所面临的麻烦之中即有ADC贷款,他还相信,监管机构将被迫对银行采取更严厉的态度,并迫使他们减记资产,消除其在陷入困境的公司和交易方面所持有的敞口。
“将进行一次损失测试,然後他们就必须开始减记相关资产了。监管机构已经开始对社区银行施压了。”他说。
诸多小银行破产并被FDIC接管的现象，受外界关注的程度或许无法与花旗接受政府援助相提并论,但每有一家银行倒闭,依然会直接导致能获取的信贷资源减少。
FDIC的基金仅在第四季就减少近半,降至189亿美元,因其拨备一大笔资金用以应对已经以及预计将倒闭的银行。FDIC已表示需要更多的资金来源,但向体质健康的银行收取特别费,将不可避免地打压企业的获利能力以及信贷资源。
FDIC捉襟见肘
ADC贷款如何都集中在小型及社区银行手中,是特别值得关注的问题。这些银行通常和本地开发商都有长期且深远的关系。小型银行的不良贷款中,ADC贷款占47%,而大型银行的这一比例仅为14%。
而且也不能指责称是“按市价计”会计原则或者是将不良资产证券化引发了这些损失。这些贷款通常被视为持有至到期,而且通常也不会将这些贷款打包成复杂证券。
Institutional Risk Analytics专注银行风险分析的Chris Whalen认为,银行在商业不动产方面所面临的麻烦之中即有ADC贷款,他还相信,监管机构将被迫对银行采取更严厉的态度,并迫使他们减记资产,消除其在陷入困境的公司和交易方面所持有的敞口。
“将进行一次损失测试,然後他们就必须开始减记相关资产了。监管机构已经开始对社区银行施压了。”他说。
诸多小银行破产并被FDIC接管的现象，受外界关注的程度或许无法与花旗接受政府援助相提并论,但每有一家银行倒闭,依然会直接导致能获取的信贷资源减少。
FDIC的基金仅在第四季就减少近半,降至189亿美元,因其拨备一大笔资金用以应对已经以及预计将倒闭的银行。FDIC已表示需要更多的资金来源,但向体质健康的银行收取特别费,将不可避免地打压企业的获利能力以及信贷资源。
美国参议院金融委员会主席多德(Chris Dodd)正计划在国会提出议案,将财政部对FDIC的信贷安排规模提高逾两倍,至1,000亿美元。
然而,除了会拖累银行倒闭,ADC贷款问题还会导致房地产泡沫难以解决。
尽管银行正试图降低在这些贷款上的敞口,但却不愿意对借款人做釜底抽薪之事。因为一旦房屋止赎,银行将被迫接管难以脱手的资产。但止赎案越来越多,其中很多标的资产将被低价贱卖,因为卖方除了银行,还有仍在运营的开发商,此外还有房主以及为了清空库存而进行的止赎拍卖。
尽管银行正试图降低在这些贷款上的敞口,但却不愿意对借款人做釜底抽薪之事。因为一旦房屋止赎,银行将被迫接管难以脱手的资产。但止赎案越来越多,其中很多标的资产将被低价贱卖,因为卖方除了银行,还有仍在运营的开发商,此外还有房主以及为了清空库存而进行的止赎拍卖。
这将进一步拉低地皮及房产价格,并导致越来越多的人卷入恶性循环。对于房市、银行业以及经济来说都是如此。
(本文刊出时,James Saft对文中提及之证券未有任何直接投资,但可能透过基金间接持有相关证券。)
(路透网)