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一次查封经历所引发的思考

发布时间:2022-09-30 点击数:381

(业务部)

随着现代社会发展的不断进步,百姓家中的主要资产不再是传统的金银首饰、珠宝玉器,取而代之的是机动车、股权、不动产等大额资产。其中不动产作为最为保值的财产,经常被借款人用作借款的担保物,同时不动产抵押也成为了典当行的主要业务类型之一。

典当行在对于不动产抵押的业务操作过程中,为了降低客户无法还款的信用风险,通常做法是压低抵押物的折当率(实际放款金额与抵押物评估价格的比值)来规避风险。这样做的目的是,倘若需要执行程序处置抵押物,由于抵押物市场价值高于放款金额,使得拍卖所得价款能够完全覆盖借款本金及利息。

然而法院在处置抵押物的时间点与典当行向借款人放款的时间点存在一定的跨度,随着市场经济波动的影响,不动产价格也会随着供需关系相应变化。同时法院委托的拍卖公司与典当行内部评估方法存在差异,也会造成不动产的起拍价格偏离预期。再加上房地产市场容易受到国家宏观经济影响,例如本年年初的新冠疫情,国民消费信心不足,最终都变相导致了抵押物以超低价成交,甚至流拍的现象发生。

如果抵押物经过执行程序无法偿还所有债务,法院会下达中止本次执行的裁定,等待债权人找到借款人名下的其他财产后才能恢复执行程序。而这期间借款人通常会快速转移名下财产,避免财产被债权人发现导致查封。考虑到这种无法规避的道德风险,典当行会在双方签订借款合同时加入第三方担保人,签订《无限连带责任保证书》约定如果借款人无法偿还借款,则典当行可以通过直接起诉保证人,用其名下的资产来偿还债务人的全部债务。根据《担保法》第十八条内容,连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

一般情况下,连带责任保证人为借款人的亲属、同事或者配偶关系,双方存在提前串通转移财产的可能性。典当行需要快速锁定保证人名下财产,一旦掌握财产线索尽量在第一时间向法院申请诉前财产保全。我公司在借款合同签订时留存了保证人名下的一套房屋复印件,并且在借款人无法偿还借款后经过核实,该房屋依旧属于保证人名下财产,未有抵押及查封事项,也成为了保证人仅有的重要财产线索。由此,我公司立即对保证人的该房屋申请了诉前保全,但是此次保全立案时间恰逢法院年中结案率审查期间,法院计划在下半年月初对该房屋进行查封。无独有偶,我公司在房管登记部门查询权属时发现该房屋正在办理过户手续,而且过户申请已经提交,一旦房管部门发放新房本,法院将无法对此房屋进行查封,情况万分紧急。

在向管辖法院说明情况后,办案法官当即随同我公司员工赴房管局进行查封。法官经过询问房管局工作人员了解到,房屋确实已经提交了过户申请,正在进行房管局内部审批程序,该程序没有意外预计在中午12点前审批结束。同时该房屋的销售价格远远低于市场价格,法官断定保证人是将涉案房屋卖给关联方以达到转移财产的目的,当下要求房管局一定要拦截过户程序,令其查封。距离中午十二点仅剩短短5分钟时间,房管局窗口工作人员尽职尽责,立即对房屋过户手续在网络端进行锁定操作,同时联系内部审批部门进行配合,撤回了该房屋的过户资料。为了保证申我公司作为申请查封人的利益,房管局和法院工作人员不惜牺牲中午的休息时间,成功将房屋进行了查封,否则后果不堪设想。

这次查封经历让我公司在案件执行过程中积累了经验,总结下来主要有三点启示:1、要注重财产线索的保存。在业务伊始就需要了解借款人和保证人的其他财产线索,并备份留存。由于未来市场的不确定性,不能过分依赖某个时间点的抵押物价值,充分考虑无法覆盖债权的替代方案。2、要主动快速查封财产线索。公司应该及时对涉诉案件进行跟进,向法院询问办理进度以及主动查询标的物的查封情况。例如本次查封遇到法院年中结案率审查期间的客观情况,如果我公司没有主动查询房屋权属,就不会发现房屋的过户事宜,从而丧失查封宝贵时机。3、要保持与法院法官的良好关系。法院诉讼是一项耗时耗力的过程,为了维护自身的合法权益时,当事人往往会催促法官效率办案。但是基层人民法院通常情况是案多人少,一个法官甚至同一时间需要解决几十个案件,精力实属有限。作为当事人也要在一定程度上理解法官的难处,在必经的诉讼程序中无需过分催促,培养当事人与办案法官保持和谐的关系,这样才有助于在特殊情况下,法官能够积极主动地配合当事人,避免损失的扩大。