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自然资源部新规：明确记载抵押担保范围及保障抵押不动产依法转让！
发布时间：2021-04-08
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出品 | 信贷风险管理
作者 | 彰平
自然资源部新规：明确记载抵押担保范围及保障抵押不动产依法转让
——对《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》逐条解读
《民法典》于今年1月1日正式实施，同一天配套实施的还有《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称《<民法典>有关担保制度的解释》）。《民法典》及《<民法典>有关担保制度的解释》对于不动产抵押登记制度较过去的担保法及其司法解释做了很大的改变，比如学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人不得作为担保人；比如当事人申请登记抵押担保范围的，抵押登记机构应当进行登记；又比如抵押人有权自由转让抵押物，但抵押合同约定禁止转让抵押物并申请不动产登记的，抵押人无权进行转让。为了配合《民法典》及司法解释关于不动产抵押登记的新规定，自然资源部于2021年4月6日公布了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号，以下简称《通知》）。为了帮助大家理解自然资源部的《通知》，笔者结合《民法典》及司法解释对应的条款对《通知》逐条进行解读。希望有助于金融机构信贷部门及时调整过去的不动产登记操作流程，规范不动产登记行为，避免因操作导致法律风险。第一条：依法确定不动产抵押范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。
解读：《民法典》第399条规定下列财产不得抵押：1.土地所有权；2.宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；3.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；5.依法被查封、扣押、监管的财产；6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。依照《民法典》第213条第3项的规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。因此，《通知》中明确要求各地区登记机构不得对法律规定不得抵押的财产严格审查，严禁对学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施的财产进行登记。
第二条：明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。
解读：过去的许多地区的登记机构在他项权利证书上是没有“担保范围”一栏的，仅有“担保债权金额”一栏。即使当事人申请在附件中记载，大多数登记机构一般是拒绝的。这就造成抵押合同登记的担保范围与他项权证上登记的内容不一致。为此，最高人民法院在2019年11月公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）第58规定：多数省区市的登记系统未设置“担保范围’栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。
依照《民法典》第400条第2款第4项的规定设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同，抵押合同一般包括下列条款中必须有担保的范围。抵押权人为了避免抵押合同约定的担保范围与抵押登记的不一致，应当申请登记机构对担保范围予以登记。《九民纪要》并非司法解释，依照《民法典》第402条“不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定，为了遵循不动产登记生效原则，最高人民法院在新司法解释中改变了《九民纪要》的规定，《<民法典>有关担保制度的解释》第47条规定：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、优先受偿的范围等事项。”该条解释规定的很明确，当事人应当就抵押担保范围明确登记在他项权证书上，否则，人民法院应当按照登记的内容进行判决，不再按照抵押合同约定的担保范围进行判决。根据以上法律依据，《通知》第2条规定，不动产登记机构应当在登记簿上增加“担保范围”一栏，根据当事人申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载。需要重点提示的是，如果当事人没有提出申请，登记机构将会在登记簿“担保范围”栏填写“/”。届时，抵押权人实现抵押权时将会遇到不利法律后果，即超过贷款本金部分的利息、罚息、违约金等附属债权，法院不再支持优先受偿。
第三条：保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
解读：《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该条改变了原《担保法》规定的未经抵押权人同意不得转让抵押物的规定，意味着抵押权人的风险加大。为了限制抵押人恶意转让的行为，《<民法典>有关担保制度的解释》第43条第1款、第2款规定：“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效或者该转让不发生物权效力的，人民法院不予支持；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。”该条解释明确规定，只有将约定的禁止或者限制转让抵押财产进行登记，抵押财产不发生物权变动的效力。所以，抵押权人要想限制抵押财产被恶意转让，必须在抵押合同中进行约定并到登记机构进行登记。依照上述规定，《通知》在第3条中规定了在登记簿中增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的定”一栏，记载转让抵押不动产的约定情况。当事人申请将约定条款进行登记的，登记机构在该栏填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记。如果抵押权人不同意转让，抵押人与受让人是无法办理转移登记手续的。如此，能有效限制抵押物被恶意处置。
第四条：完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。
解读：该条明确各级登记机关对登记簿样式的修改，根据《通知》第1条、第2条及第3条的规定，要求增加在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
第五条：更新不动产权证书和不动产登记证明。更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。
解读：该条是不动产登记的法律依据进行了变更，强调不动产必须依法登记的原则。
第六条：调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。
解读：该条是不动产登记机构内部要求，升级各级不动产登记系统，完善登记信息，有利于全国信息联网，便于上级机关监督、管理，也便于当事人查阅电子登记信息。