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抵押在先,租赁在后 “买卖不破租赁”怎么施行?

发布时间:2017-09-05
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法律中的“买卖不破租赁”原则,通俗来说,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响。也就是说,如果在你租房期间,房东把房子卖给了或者送给了别人,新的产权人是无权让你搬走的。

  但是,如果房东把房子事先抵押出去了,那么就不能适用“买卖不破租赁”了。日前,慈溪法院就受理了这样一起案件,因抵押在先,租赁在后,租户最终只能面对现实。

  承租的房子被查封

  租户急眼要求带租拍卖

  201211月,为获得银行贷款,崇寿镇某农业科技公司将名下位于傅福村的某处房地产抵押给了某银行,并办理了抵押登记手续。可是,有了这笔资金助力,公司的经营非但没能改观,反而每况愈下,最终资不抵债。

  20149月,银行因金融借款合同纠纷起诉农业科技公司,法院虽判决该公司履行清偿责任,但银行终究没能收回款项。在银行提出强制执行的申请后,法院于20158月作出执行裁定,查封了被抵押的该处房地产。

  正当事情在一步步按程序进行时,某知名快递慈溪公司的负责人钟先生,拿着与上述农业科技公司签订的租房协议来到法院,要求银行带租拍卖或变卖。在钟先生提供的这份租房协议上,对于傅福村的28000平方米厂房,出租方是农业科技公司,承租方是钟先生负责的快递公司,租期自201211日至20231231日,为期整整12年,租金是一次性付清240万元。

  “我公司的租赁合同是20121月签订的,而银行的抵押合同是201211月签订的,是租赁在先,抵押在后。”钟先生认为自己是无辜受连累。他说早在2006年自己就代理了快递公司,随着经营规模的扩大,先前的经营场地已不够用,才找了崇寿镇傅福村的厂房。201367月份装修,大概当年10月份正式搬入,对抵押一事毫不知情。

  租赁晚于抵押

  不适用“买卖不破租赁”

  对钟先生关于20121月就已签订租赁合同的说法,银行一方并不认可。银行的委托代理人拿出了一份工商查询档案资料,其中有一份租赁合同。“根据资料显示,钟先生的快递公司与农业科技公司关于涉案房地产的租赁合同订立时间是2013730日,租期从2013810日至202389日止。怀疑钟先生提交的租赁合同是事后伪造的。”

  对此,钟先生连忙作出解释,称工商档案里的租赁合同确实是自己提供的,但当时租好崇寿的场地后,遇到公司驾驶员出车祸死亡,因为赔偿问题拖了一段时间,没能立马从宗汉搬到崇寿的新场地。“为了节省税费开支,在工商进行变更经营场所时,提交了缩短租期的租赁合同。”庭审现场,钟先生一度语带哽咽,觉得自己好不容易找了个合适场地,现在却说要被拍卖,不仅240万元的租金要“泡汤”,今后的生意也会因此受影响。

  根据相关部门存有的档案资料里,有2013年签订的租赁合同、农业科技公司在抵押时出具的房产未被出租的承诺书、租金支付等证据,皆指向抵押先于租赁。经过2次庭审,钟先生选择面对眼前的现实,最终向法院提出了撤诉申请。

  “租房前应明确租赁房屋是否有权属争议、有无被司法机关或行政机关查封、房屋有无抵押;租房应签订书面合同,并办理租赁登记备案手续。”法官提醒,“另外,根据租赁期限,应在权衡双方利益的情况下,确定租金的支付时间和方式。”

                                                                                 (浙江省高院)