近日，著名国际投行高盛在最新发布的报告中，将中国银行业的评级从“具有吸引力”调低至“中性”，同时被调低的还有多家内地银行的A股目标价格。其中，以房贷业务为特色的兴业银行，目标价由39.70元下调至18.49元；工商银行是中资银行股中惟一被维持“买入”评级的银行，但目标价也相应由7.57元被下调至5.38元；而交通银行的状况更“惨”，——其评级由“买入”越级降至“沽售”。相应地，目标价被下调至6.72元。

这一报告指出，地产商不良贷款增加这一近期风险因素或将导致银行风险的重估。

与此相呼应的是，9月3日，中国银监会主席刘明康在《中国金融》上撰文谈到，要“密切关注和科学支持有实力的房地产开发商并购困难的同业，防范较大面积的资金链断裂给银行业带来的冲击。”

个贷风险可控

9月16日，《东地产》记者来到上海静安区的一家银行支行，冷清的环境，让人不寒而栗。一天下来这个网点才办了五笔二手房按揭贷款业务。见其冷态，很难想象以往大厅客流不断的繁忙时段，一天至少要办三十多笔二手房贷款。

某国有股份制商业银行房贷中心业务员私下告诉《东地产》记者：“现在（楼市）不景气，最近个贷的数量以及金额都急剧下滑，审核比以前更严格了。”

9月10日，央行上海总部公布的统计数据似乎也对这一担心提供了支持。数据显示，上海楼市成交量的萎缩已经影响到银行的房贷业务。8月份，沪上中资商业银行个人住房贷款仅增加2．9亿元，较上月少增25．1亿元。

有专家担心，房价的持续下跌，将导致个人房贷不良率的大幅上升。一位知名房地产经济学家向《东地产》记者分析道：“如今中国整个房地产形势处于进退两难的境地。所谓银行的金融风险，即使有也不是房地产惹的祸，而是制度安排问题。目前个人贷款依然是银行的优质贷款，可以说，房贷是银行的救命稻草，银行不会放弃的。”

而根据《东地产》记者了解，今年以来，监管部门多次下发通知要求商业银行进行“压力测试”。部分商业银行的测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。

对这些观点，国泰君安首席分析师伍永刚有自己的看法。他表示：“目前银行的房贷风险仍在可控状态。按照今年上半年14家上市银行平均2.15%的个人房贷不良率来计算，即便上升40%，也就是上升1个百分点。”同时，伍永刚也希望通过《东地产》提醒银行：“在房贷方面要严防风险，流程要规范严格，不能随意贷款；其次，要密切关注房产商本身的经营状况，不能让它拖累到银行。因为不是什么银行先死，而是房产商死，会拖累到银行。”

信贷规模收缩

显然，伍永刚认为，对银行影响更大的，是房产商。与他的观点近似的，是华东师范大学欧亚经济研究中心余南平教授，但他同时也认为：“银行的资金对房价起的是润滑剂的作用，银行永远是投机者，趋利避害。”

而在《东地产》记者与银行人士交流过程中发现，一些规模大的商业银行对此早有防范，并不担心。

一家国有商业银行的高管表示，目前国有商业银行开发商贷款制度都比较完善，只要严格按照银监局要求，几乎没有风险。即使房地产价格下降到一定程度，银行会通过防范措施化解风险，因为银行的业务非常多。当问到对贷款开发商的选择时，他告诉记者，“我们一般都会选择内部人员素质高，抗风险能力强，规模较大的房地产企业，而那些企业可能已经滚过好几个房产低迷期。基本不考虑中小企业。”

交通银行总行个贷政策高级经理王跃武向《东地产》透露，“目前交行的房贷成交量有一定下滑”，但他同时表示，交行严格执行政府的所有政策，对未来充满信心，楼市绝对不会崩盘。此外，在客户选择上，交行有两条原则：一是只与各方面发展正常正规的客户合作；二是不选择边缘客户，即最高端和最低端的客户。同时，风险管理部门也已形成一套风险防控方案。

但城市商业银行显然不似国有商业银行那般笃定。部分银行人士向记者透露，已开始采取措施，收缩房地产信贷规模，降低信贷增速，并有意识地从较高贷款风险领域退出。对新增贷款客户，银行要求趋于严格，如果是二次购房者，不但要满足首付比至少4成、利率上调等要求，而且房价不得超过第三方评估价范畴，放贷按实际成交价和评估价中的最低标准执行。在客户选择上都不约而同地采取更加谨慎严格的策略。

无论如何，上海各家银行都已悄悄开始主动布防楼市下跌风险。

布局先求自保

在8月末的“限贷令”出台前，各大银行早已露出了要控制发放房产开发贷款的迹象。来自监管部门的一项统计数据显示，截至7月末，在沪中外资银行业机构房地产开发贷款余额2205亿元，比年初增加127亿元；7月份(开发贷款增量)比6月份环比下降24.6亿元。一位银行业内人士透露，“这是今年以来，上海银行业房地产开发贷款首次出现月环比下降。”

8月中旬，央行总部调查统计研究所召集了在沪五家大型银行、民生、浦发、上海银行等8家银行一起进行了房价座谈。其间，知情人士也透露出“要死银行先死”的危机言论。很快，“限贷令”的出台也使金融政策的调控方向愈发明确。9月5日，上海一大型银行分行召开内部会议，随后其内部人士非常直接地阐述了会议精神，“整体的政策就是，以后房地产那块尽量少碰。”虽然这只是个阶段性的要求，但其它银行应该也收到了同样的要求。

显然，在这样的大环境使得中小房产商的处境愈发艰难，一名和商业银行业务来往密切的地产商私下向记者诉苦，“我们最近刚得到来自银行的消息，商业银行从上周开始，对一些通知中涉及的房地产贷款业务暂停了，目前各商业银行总行正在针对相关通知制定工作细则，我本来一些快要拿到的贷款又在天上飘了……”

某四大银行之一的支行负责人证明，现在所有一般的住宅项目申请贷款，自有资金占比要达到45％，而如果是商业项目，则要求达到50％。针对现有房地产项目，该行要求到期收回；一些房企的授信额度也被调低。

对于央行的降息决定，有银行人士明确指出，不会改变银行对开发商从严的金融政策。

房产商主要融资模式

银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统。

特点：可靠、成本较低。但金融政策逐渐限制信贷，提高贷款门槛，对中小开发商而言，融资难度增大。

出让股权

出让公司50%以上的股权给境外公司，注入境外资金，同时约定在项目完成后，再以一定的利率回购股权，近期新出现的一种“曲线融资”方式。

特点：可以直接利用境外资金，又能避开相关的金融管制。只有大型开发商有能力采用此类融资方式。

信托投资公司

房地产信托是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合。

特点：信托是以股权投资形式，可以作为开发商的自有资金，以达到35%的自有资金门槛向银行贷款。可以避开金融政策，对一些五证不全的开发商也可以按情况发放资金。弊处在于，筹资要求有时比银行更严格，投资者要求回报高。也直接增加了开放成本。

上市发行股票

一个股份有限公司的股本总额若不少于人民币5000万元，且开业时间3年以上，最近3年连续盈利，公司在最近三年内无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；而持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人（千人千股），向社会公开发行的股份占公司股份总数的25％以上；股本总额超过4亿元的，向社会公开发行的比例15％以上，经过政府主管部门按照《公司法》的规定，对公司进行上市评估之后，可发行股票筹集资金。

特点：理论上讲是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。

发行企业债券

房地产企业得到政府批准后自行发售债券，向市场募集资金。

特点：相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，上市公司进行债券融资的意愿更强。其次，相对于银行贷款，债券融资成本更低。再次，公司债所融资金应用灵活，限制较少。最后，可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范。

房地产基金

基金的收入来源包括资产增值、房租等等，可分为私募和公开发行两种；所谓私募基金，是指一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金并进行集合投资的工具。而公开发行，又称公募，是指上市公司通过中介机构向不特定的社会公众广泛发行股票，小股民也可参与其中。

特点：房地产基金要求企业必须具有高度的无形资产和强大的实力，否则很少人会愿意购买其基金。它们能为企业筹集到的资金虽然很可观，但只有少数的大型企业可以采取这种方式。

房地产典当

以现有不动产向典当行典当筹资，无需提供财务报表和具体的贷款用途说明。

特点：操作简单，评估期限短，放款速度快，资金运用方向受限制较少。但是资金成本高，融资规模小，只适用于短期内填补资金缺口。

民间借贷

房产商直接向拥有大量现金的各类民间企业借贷，年利率一般为银行借贷的2到3倍。

特点：民间融资可以在短期内筹集到大量资金，帮开发商度过资金难关，防止资金链的断裂。

但是，随着民间融资利率的不断飙升，民间融资的成本越来越高，同时，由于法律对民间借贷的规范还不完善，民间借贷存在着许多风险，容易引起双方的纠纷。(焦点上海房地产网--东地产)